Договор аренды земельного участка между физическими лицами

Любой перечень информации, не указанный в тексте договора, не считается заключенным и действительным, как это определено гражданским и подземным законодательством.

Таким образом, эта информация включает

1. Предмет договора (статья 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
2. Условная цена (ст. 12 Земельного кодекса, ст. 22 Земельного кодекса, далее — «Кодекс РФ»).

Объект договора в обязательном порядке персонализируется с помощью определенной информации: адрес, регион и номер земельного участка. Также определяется категория земли и вид разрешенного использования.

Обратите внимание! Если указанная информация не позволяет четко определить предмет договора, договор является недействительным в соответствии с положениями статьи 607 Гражданского кодекса РФ.

Желательно приложить топографическую карту или выписку из реестра недвижимости одного государства на объект недвижимости. Использование плана помещения без объяснения его ограничений является ошибкой. Границы участка должны быть удостоверены, о чем свидетельствует обширная судебная практика, например, определение Московского УФАС России по КГ-А41/74-05 по делу А41-К1-8210/04.

Выводы по аренде государственных земель имеют отличительные особенности. Если земля может быть арендована государством только по конкурсу, можно прочитать, просто применив

Обратите внимание! Цена может быть установлена в виде фиксированной суммы. В качестве альтернативы можно договориться о контракте, который представляет собой алгоритм его расчета на каждый новый период.

Если арендная плата изменяется в соответствии с определенными условиями (например, повышение арендной платы государством, повышение арендной платы и т.д.), дополнительное соглашение не требуется. Также производится регистрация государственных изменений (п. 2 ст.

614 ГК РФ, постановление ФАС Московского округа № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123).

КонсультантПлюс предлагает на выбор судебную практику по аренде земли; если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете получить его бесплатно в течение двух дней.

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Важно: Согласно общим требованиям к аренде имущества, этот термин не может быть указан в тексте, так как не является обязательным термином в таких документах.

В этом случае соглашение действует бессрочно. Любая из сторон может заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или соглашением сторон не предусмотрен иной срок такого предупреждения (статья 610.2 Гражданского кодекса РФ).

Обратите внимание, что Земельный кодекс РФ устанавливает ограничения по срокам аренды для некоторых категорий земель. Например, максимальный срок аренды сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может превышать 49 лет (ст. 9, п.

3 Закона о передаче сельскохозяйственных земель). (Закон № 9, 101-ФЗ, от 24 июля 2002 года, «О переводе земель сельскохозяйственного назначения»).

Если договор аренды земельного участка, для которого законом установлен срок, не содержит такого срока или превышает его, договор считается заключенным на максимально возможный срок (пункт 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ВАЖНО! Договоры аренды земли требуют государственной регистрации (статья 609, пункт 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом установлено, что сведения об аренде земли вносятся в ЕГРН, если договор заключен на срок не менее одного года (ст. 26, п. 2 Земельного кодекса РФ).

Как продлить договор аренды земли

1. Заключив дополнительное соглашение, если в документе установлен конкретный срок его действия. Поэтому важно четко указать срок продления или указать неопределенный срок продления. Такие фразы, как «одновременно», могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если контракт краткосрочный (например, 11 месяцев), то продление на тот же срок будет означать продление на 11 месяцев, а не на ту же дату в следующем году, как считают многие. Государственная регистрация не требуется, особенно если такие краткосрочные контракты продлеваются на срок до одного года.
2. Первоначальный документ должен сначала содержать оговорку об автоматическом продлении (например, по правилам статьи 621(2) Гражданского кодекса).

Важно: Добросовестный арендатор имеет преимущество перед другими при заключении договора аренды земли на новый срок, если нет ограничений в договоре или в законе. В то же время условия первоначального договора могут быть изменены по желанию сторон сделки.

Если собственник отказывается продлить договорные отношения с арендатором, он не может заключить договор аренды с теми же условиями и тем же участком сроком на один год. В противном случае арендатор может обратиться в суд с требованием переоформить этот договор на себя и возместить ущерб (статья 621 (1) Гражданского кодекса РФ).

Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает специальных требований к лицам, выступающим в качестве арендаторов.

Важно отметить, что статья 22 Земельного кодекса гласит, что участки могут быть предоставлены лицам с анафорным или иностранным гражданством, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом.

Владельцем может быть любое законное или физическое лицо. Основным условием является то, что только собственник имущества может сдавать его в аренду (статья 608 Гражданского кодекса). В качестве альтернативы арендодателем может выступать лицо, которому это право предоставлено законом или собственником (например, с помощью доверенности).

Обратите внимание. Основное отличие от договоров, в которых участвует юридическое лицо (в качестве арендатора или арендодателя), заключается в том, что договор должен быть заключен в письменной форме, даже если это краткосрочный договор (статья 609, пункт 1, Гражданский кодекс).

Имена сторон перечислены в преамбуле договора; в случае одной стороны требуются паспортные данные; в случае двух сторон требуются паспортные данные. Представитель юридического лица предоставляет доверенность. Номер и дата доверенности также должны быть указаны в договоре.

Если представитель организации имеет право действовать без доверенности, необходимо указать название документа, на основании которого он действует.

Расторжение договора аренды

С точки зрения гражданского законодательства, основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка по инициативе сторон установлены статьями 619-620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1. Невыполнение одной из сторон условий сделки. В этом случае стороны должны расторгнуть договор путем подачи судебного иска.
2. Требуется уведомление первоначального контрагента за три месяца, если иной срок не предусмотрен условиями договора (статья 610 Гражданского кодекса). Если по истечении срока действия договора стороны не выразили намерения его продлить, все права и обязанности сторон, вытекающие из договора, прекращаются (статья 621 Гражданского кодекса).
3. В соответствии со статьями 22 и 46 Земельного кодекса РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения договоров, непосредственно связанных с землей как объектом недвижимости. Например, статья 22.9 Земельного кодекса РФ предусматривает, что арендодатель вправе требовать расторжения заключенного договора аренды на срок более пяти лет только в судебном порядке, приводя в качестве оснований случаи существенного нарушения условий договора. Если арендатор устранит все нарушения в разумный срок, сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом как основание для расторжения договора (п. 3, № 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г.).

Кроме того, в оговорке рассматриваются и другие случаи ухудшения плодородных характеристик земли, в связи с чем требование арендодателя о расторжении договора аренды является правомерным.

Суть соглашения о найме земли

Следует сразу отметить, что если договор аренды земли заключается между физическими лицами, то он (с юридической точки зрения) имеет более точное название — договор аренды имущества.

В целом, под договором аренды земли понимается официальный документ, на основании которого собственник участка передает временное владение и пользование другому лицу (Гражданский кодекс РФ 606(1)).

При наличии такого соглашения между физическими лицами части такой сделки называются

• Собственник — гражданин, имеющий долю собственности на арендуемый участок; и
• Арендатор — лицо, временно пользующееся определенным платным участком.

Правовое регулирование договоров аренды земли осуществляется в соответствии с Земельным кодексом и Гражданским кодексом Российской Федерации. В данном случае, когда речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, Федеральный закон Российской Федерации № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года.

Как составить соглашение между физическими лицами и в случае, когда второй стороной является ИП?

Согласно статье 609.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается в письменной форме, если

• срок превышает один год, и
• юридическое лицо является частью сделки.

Статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. Формы договоров аренды и государственная регистрация

1. Договоры аренды сроком более одного года, и если хотя бы один из договоров заключен с юридическим лицом, должны быть заключены в письменной форме, независимо от срока.
2. Договоры аренды подлежат государственной регистрации, если иное не определено законом.
3. Договоры аренды недвижимого имущества, предусматривающие последующий переход права собственности на имущество к арендатору (статья 624), заключаются в форме, предусмотренной договором купли-продажи этого имущества.

В противном случае допускаются устные договоренности. Однако, чтобы избежать разногласий, многие люди, включая широкую общественность, предпочитают заключать такие соглашения даже тогда, когда в них нет необходимости.

В настоящее время не существует утвержденной модели таких инструментов на законодательном уровне. Как правило, стороны сами разрабатывают его или поручают его подготовку опытному юристу.

При подготовке договора аренды очень важно включить в него все основные условия (договор, стоимость и другие объекты). В противном случае он может быть признан недействительным.

Предмет заключения сделки

Пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аренды должен содержать сведения, позволяющие точно определить конкретное временно переданное имущество. Если это условие не выполнено, он считается неубедительным.

Поэтому раздел «Предметы договора» должен содержать следующую информацию

• общая площадь и адрес участка,
• информацию о границах Земли, о
• регистрационный номер земельного участка; и
• категория участка и разрешенное использование.

Кроме того, этот параграф также должен включать следующее.

• Подробная информация о документах на право собственности владельца (номер, дата выдачи и название органа)
• описание передачи земли (согласно соответствующему акту); и
• Обратите внимание, что никаких дополнительных зданий или сооружений нет. Это гарантирует, что участок не будет мешать правам других лиц.

Срок сделки

Точный срок, на который участок находится во временном владении и пользовании других лиц, определяется самими сторонами. Закон не устанавливает каких-либо ограничений на срок действия договора аренды земли.

Как правило, эта информация отражается в разделе договора «Срок действия договора». Этот раздел содержит следующую информацию

• общий срок аренды земли; и
• точную дату вступления договора в юридическую силу; и
• возможность продления контракта.

Не обязательно указывать срок действия договора. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ). Однако такой договор может быть расторгнут в любое время с уведомлением другой стороны за один месяц.

Платежи и расчеты

Особое место в этом документе занимает раздел о платежах и договоренностях за временное пользование землей.

Как правило, здесь отображается следующая информация

• размер ежемесячного платежа в российских рублях, и
• конкретное число месяца, когда необходимо внести арендную плату; и
• способ перечисления денег арендодателю (наличные, расчетный счет и т.д.).
• Условия оплаты могут быть изменены путем заключения дополнительного соглашения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может взиматься в различных формах. Это может быть фиксированная сумма, часть продукции, произведенной на арендованной земле, оказание услуг, передача имущества в качестве оплаты арендатором, общее улучшение участка за свой счет.

Права и обязанности сторон

Другой важной частью договора аренды являются права и обязанности договаривающихся сторон. При составлении данного положения необходимо учитывать следующие моменты

1. Права и обязанности землевладельца — как общую информацию по этому вопросу можно найти в статьях 611 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, основные обязанности землевладельца включают следующее
   • предоставление имущества в полном соответствии с условиями, указанными в договоре; и
   • Документация на участок должна быть представлена вместе с участком.
   • Территория должна быть сдана точно в день, назначенный для временного использования.
   • Владельцы обязаны проводить капитальный ремонт за свой счет (при необходимости).

Аналогичным образом, основные права, которыми пользуются собственники, могут включать в себя

• управлять землей для обеспечения ее правильного использования, и
• просьба о досрочном расторжении договора (при наличии оснований); и
• изменять размер арендной платы путем заключения соответствующего договора; и

• использование участка по назначению; и
• сохранение границ, геодезических пунктов и других точек, представляющих интерес; и
• осуществление мер безопасности,.
• своевременная выплата арендной платы; и
• предотвращение загрязнения, истощения и ухудшения состояния почвы.

Кроме того, пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию переданного в аренду имущества. При этом к основным правам арендатора земли относятся

• продавать продукцию, которую они производят; и
• заключать договоры субаренды (с разрешения владельца); и
• использование резервуаров для воды на участке; и
• право на преимущественное продление заключенного договора; и
• начало расторжения договора аренды (если нарушены интересы арендатора земли).

Ответственность сторон

Как правило, эта часть договора аренды земли включает следующие элементы

• размер штрафа за задержку арендатором внесения следующего арендного платежа; и
• размер штрафа за несвоевременный возврат арендованной земли после расторжения договора.

Кроме того, здесь можно упомянуть, что в случае невыполнения обязательств одной из сторон сделки, она несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка между физическими лицами
• Скачать образец договора аренды земельного участка между физическими лицами.

Изменение и расторжение договоренности

Обычно в этом пункте договора кратко указывается, что арендатор (лизингополучатель) и арендодатель (лизингодатель) имеют право потребовать расторжения договора, если это предусмотрено законом.

После этого собственник имеет право инициировать расторжение договора аренды в следующих случаях (статья 619, Гражданский кодекс)

• арендатор использует полученный участок с грубым нарушением условий, предусмотренных договором; или
• Участок был поврежден в результате небрежности другой стороны
• арендатор не выплачивает арендную плату два или более раз; или
• арендатор не выполняет работы по капитальному ремонту (если этот срок предусмотрен договором).

Сам арендатор вправе требовать расторжения договора в следующих случаях (статья 620 Гражданского кодекса РФ).

• Собственник создает препятствия для свободного использования переданной земли.
• Арендованная земля имеет существенные дефекты, которые делают ее непригодной для использования,…
• владельцы не в состоянии выполнить критические ремонтные работы; и
• Массовое положение власти делает дальнейшую эксплуатацию участков невозможной.

Нюансы найма земли с домом между физлицами

На практике физические лица часто арендуют участки под дома, другие постройки и строительство.

Согласно территориальному и гражданскому праву, земля и находящееся на ней имущество тесно связаны между собой. Это означает, что если участок сдается в аренду, арендатор наследует право пользования находящимся на нем домом (если в договоре специально не оговорено иное).

Поэтому, помимо участка, цель контракта должна включать характеристики дома, находящегося на нем.

1. Адрес,.
2. Область применения;,.
3. Количество комнат и зданий.

• Скачать форму договора аренды дома с участком между физическими лицами
• Скачать договор аренды с участками между физическими лицами

Особенности правовых отношений между ИП

Сторонами договора аренды земли являются не только физические и юридические лица, но и индивидуальные предприятия.

Основной особенностью аренды земельных участков, сторонами которой являются индивидуальные предприниматели, является обязательная регистрация в Федеральной службе государственной регистрации актов гражданского состояния и картографии (Росреестр).

В целом, существенной разницы в текстовой структуре таких соглашений нет. По своему содержанию они похожи на соглашения, заключаемые между физическими лицами.

Поэтому физическое лицо также должно доказать тот факт, что, заключив соответствующий договор, оно передает землю во временное пользование. Его содержание включает стандартные положения.

Для чего нужен контракт?

Статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит нормы, требующие составления письменного договора аренды имущества в следующих случаях

• одна из сторон является юридическим лицом; и
• Если временное пользование имуществом осуществляется более чем на один год, сделка должна быть зарегистрирована в государстве.

В противном случае люди имеют право устно договориться об аренде земли. Тем не менее, заключение соглашения целесообразно по нескольким причинам

1. Стороны фиксируют основные условия сделки в тексте — срок аренды, стоимость, порядок перечисления средств, права и обязанности, меры ответственности и т.д.
2. Если одна из сторон нарушает условия договора, нарушившая сторона может обратиться в суд за защитой. Документация важнее, чем показания участвующих сторон.
3. Во всех спорах стороны сделки названы в договоре. Конфликты возникают, когда арендатор или владелец полагается исключительно на свои собственные воспоминания.

Образец контракта между юридическим и физлицом

Типичный контракт содержит следующую информацию

1. Реквизиты договора (название документа, место и дата создания).
2. Информация о сторонах сделки: официальное название организации и ее организационно-правовая форма, место жительства гражданина/место регистрации компании.
3. Описание цели договора: адрес участка, площадь, кадастровый номер, цель использования.
4. Порядок пользования участком и условия оплаты. Необходимо определить, как будет формироваться цена, на каких условиях будет производиться оплата и как будут перечисляться средства. Подробные расчеты могут быть сформулированы в отдельном документе.
5. Период, в течение которого будет использоваться участок. Важно определить дату начала аренды. Это может быть дата заключения договора, дата подписания акта приема-передачи земли или дата государственной регистрации сделки.
6. Права и обязанности сторон.
7. Меры ответственности. Если сторона не выполняет условия документа, она выплачивает неустойку или штраф. В некоторых случаях контракт может быть расторгнут досрочно.
8. Заключительные положения — порядок разрешения споров, условия продления договора, порядок разрешения споров, действия сторон в случае форс-мажорных обстоятельств и т.д.
9. Сведения о сторонах и их подписи.

Фотография образца договора приведена ниже.

Контракты обычно оплачиваются банковским переводом на банковский счет организации. Плательщик должен указать точное назначение платежа, чтобы можно было отчитаться за полученные средства.

Часто эти контракты связаны с арендой муниципальной земли. В этом случае в «цели договора» должно быть указано, на каком основании передается участок.

Если арендатор был выбран по конкурсу, необходимо указать номер и дату подведения итогов конкурса.

Если имущество передается без аукциона, то это необходимо уточнить

1. правовое основание для совершения сделки (номер статьи Земельного кодекса РФ); и
2. дата и номер решения местной администрации, на основании которого был предоставлен участок.

Специфика контракта между физлицами

Существует несколько нюансов при оформлении договоров аренды земли между физическими лицами.

1. В большинстве случаев контракты заключаются на срок 11 месяцев с возможностью продления. Это гарантирует, что сделка не будет внесена в Федеральный реестр юридических лиц.
2. Физические лица часто предпочитают операции с наличными. По этой причине к договору может быть приложен образец квитанции об оплате аренды. Когда деньги переданы, арендодатель заполняет форму и отдает ее арендатору.
3. Арендодатели запрещают арендаторам сдавать участки в субаренду, поэтому соответствующие пункты включаются в текст договора.
4. Указывается амортизация сделки. Некоторые арендодатели пытаются занизить размер арендной платы, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. В случае возникновения спора владелец может требовать оплаты только в соответствии с договором.
5. Арендаторы должны предоставить свидетельство о праве собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д. Копия прилагается к соглашению.

Типовой документ

В контрактах есть некоторые различия.

1. Для идентификации гражданина необходимо указать его имя, место регистрации и паспортные данные (серия, номер, место и время выдачи). Для юридических лиц достаточно ввести название и адрес.
2. Отдельные лица могут действовать самостоятельно, но сотрудники или другие представители всегда действуют от имени организации.
3. Если оплата производится наличными, нет необходимости указывать банковские реквизиты контрагента.

Документ должен содержать те же разделы, что и для сделок между организацией и гражданином.

Изображение образца заполненного договора показано ниже.