Благодаря участию банка риск продавца сводится к минимуму. Это объясняется заинтересованностью банка в успехе сделки. Вы получаете деньги, банк получает квартиру в качестве залога и право требовать от покупателя выплат по ипотеке.
Банк оценивает заемщика, его платежеспособность и платежеспособность, проверяет документацию. Это связано с тем, что им необходимо убедиться в том, что заемщик будет добросовестно вносить платежи в соответствии с кредитным договором. Риск встретить мошенника очень низок.
Банки скорее откажут в кредите, чем свяжутся с человеком, которому они не доверяют.
Как правило, банк также составляет договор купли-продажи, чтобы не было никаких сомнений и подводных камней. Сам контракт носит формальный характер. Расчеты также осуществляются через банк.
В конечном итоге, все риски продавцов при продаже квартиры с ипотекой сводятся к тому, что сделка может не состояться. Это связано с тем, что покупатель может отказаться во время переговоров или банк может не одобрить вашу квартиру в сделке. В первом случае никто не освобождается, но вы можете получить от него аванс; второй случай сложнее: банк может отказаться от сделки, но вы все равно можете получить от него аванс.
Почему банк может отказать?
- Изменение не является законным.
- На квартиру обращено взыскание, например, наложен арест, на
- Жилье признано аварийным и подлежит сносу
- Значительный износ корпуса, напр.
- Квартира находится в деревянном доме, и
- Квартира находится в плохом состоянии — вы рискуете потерять стоимость во время ипотеки.
Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке
Необходимые документы
После заключения предварительного договора вы должны подготовить документы для заключения основного договора купли-продажи. Список документов зависит от банка, выбранного покупателем. Не полагайтесь только на покупателя. Список документов можно найти самостоятельно на официальном сайте или в офисе банка.
Помимо паспорта, вам также понадобятся документы на квартиру. В большинстве случаев требуется следующее
- Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц; и
- копия документа, на основании которого возникает право собственности (например, договор купли-продажи или дарения);
- Если вы состоите в браке, вам потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу имущества.
- Если вы не состоите в браке, нотариально заверенное заявление о том, что вы не состояли в браке на момент приобретения недвижимости
- справку о том, что у вас нет неоплаченных счетов за коммунальные услуги; и
- земельный кадастр и/или технический паспорт помещения; и
- Свидетельство о праве собственности форма № 9 для любого лица, зарегистрированного на территории объекта недвижимости.
Полный список документов, которые необходимо предоставить для продажи закладной, уточняйте в каждом конкретном случае. Все документы должны быть представлены покупателю для проверки банком и оценщиком.
Оценка квартиры
Оценка квартиры независимым оценщиком является обязательной процедурой. С помощью отчета оценщика банк делает выводы о рыночной и остаточной стоимости вашей квартиры. Как правило, банк сам предлагает вам выбрать оценщика из списка авторитетных оценщиков. В противном случае вы должны согласовать свой выбор с банком.
Покупатель несет расходы на работу оценщика. Независимое лицо осматривает недвижимость и изучает документы, относящиеся к ней. Стоимость имущества, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше контрактной цены имущества.
Банк выдаст кредит только на сумму, меньшую, чем остаточная стоимость имущества. Поэтому разница между согласованной договорной ценой и суммой экспозиции должна быть компенсирована самим покупателем.
Страхование
Обязанность заемщика гарантировать риск утраты или повреждения имущества предусмотрена Федеральным законом «Об ипотечном кредитовании (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, требует обязательного страхования квартиры, чтобы выдать ипотечный кредит.
Страховые взносы несет покупатель. Страховой полис подписывается покупателем до подписания кредитного договора. Вы, как продавец, ничем не рискуете.
Передача денег
Самым важным шагом для продавца является получение денег за переданную квартиру. После заключения договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю необходимо получить деньги.
Поскольку капитал предоставляется банком, банк должен доставить вам деньги. Наиболее распространенные варианты следующие
- На ваше имя открывается счет, на который банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
- До регистрации договора аванс по кредиту помещается в банковскую ячейку. Вы можете получить деньги, когда представите зарегистрированный договор купли-продажи.