Процесс продажи квартиры

Рынок вторичной недвижимости находится в постоянном движении, а цены нестабильны. Брокеры могут определить реалистичную стоимость конкретной недвижимости, основываясь на текущих рыночных условиях. Вы можете попытаться определить стоимость самостоятельно, сравнив свою недвижимость с аналогичными предложениями из специализированных газет и веб-сайтов.

Однако доступ к таким базам данных оплачивается и доступен только специалистам по недвижимости, хотя методы оценки жилья всегда более эффективны, если основаны на выборке пяти-семилетней давности.

Если игнорировать ситуацию на вторичном рынке, то квартира остается «продаваемой». Даже если прошлым летом сосед вашей квартиры продал дом в аналогичном районе и в аналогичной ситуации за 600 000 рублей, это не значит, что ваша квартира стоит тех же денег. Вторичный рынок нестабилен.

Нередко инвесторы в жилую недвижимость оказываются в ситуации, когда текущая стоимость их квартиры ниже рыночной, и они либо ждут улучшения ценовых условий, либо продают по более низкой цене, если им нужны средства.

Подготовка жилья (второй шаг)

Подготовка квартиры перед продажей является обязательной. Полная уборка, вывоз хлама, удаление ненужных предметов, установка качественного освещения. Визуальные напоминания о жильцах, такие как фотографии в рамке, личные вещи и игры, должны быть удалены.

Уборка домашних животных из квартир очень важна — большинство покупателей знают, что квартиры подвержены негативному влиянию домашних животных.

В идеале лестницы должны быть подготовлены к просмотру, но это сложнее, чем в квартирах. Граждане, заинтересованные в покупке квартиры, лучше реагируют на неудачные показы, например, новостроек.

Подготовка документов (третий шаг)

Документация, необходимая для совершения сделки, должна быть подготовлена заранее до появления покупателя. Основными документами, необходимыми для продажи квартиры, являются

• План (детальный вид), план
• Единый документ для проживания. В нем содержится список зарегистрированных в квартире людей, информация о платежах за квартиру (отсутствие долгов).
• Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, в том числе.
• согласие супруга, заверенное нотариусом; и
• Сертификат по фармации (лечение наркомании, нейропсихиатрия).

Полный список предпродажных документов можно получить у своего агента по недвижимости. Обратите внимание на сроки действия (крайние даты) сертификатов.

Отсутствие необходимых сертификатов приведет к затягиванию сроков продажи квартиры. Получение сертификата за один день нецелесообразно. Часто у покупателей есть ограничения по времени (истечение срока действия одобренных кредитов, семейные обстоятельства и т.д.).

Обратите внимание, что на вторичном рынке обычно много предложений, и покупатели уходят, не дожидаясь подготовки документов.

Грамотная реклама (четвертый шаг)

Преимущества выделены, а недостатки опущены. Очень легко. Продавцы «менее свежих» квартир иногда думают, что в их объявлениях будут использованы более привлекательные фотографии из интернета, но это неверно. Необходима фотография продаваемого объекта (общий план). Фотографии должны быть высокого качества и высокого разрешения.

Можно создать «3D-тур» по объекту недвижимости и добавить его к объявлению. Видео должно быть размещено на сайте видеохостинга, таком как YouTube или Яндекс-видео, а ссылка должна быть размещена в тексте объявления.

Помимо внутренних характеристик продаваемой квартиры (например, стеклопакеты, полы с подогревом), в объявлении должны быть указаны и внешние характеристики (парк, близлежащая станция метро, дополнительные парковочные места, швейцар).

Рекламный маркетинг (пятый шаг)

Логика процесса проста. Максимальное количество рекламных площадок, тематически подходящих для публикации объявления. Самые простые и эффективные рекламные площадки — это окна комнат и лоджии. У них есть баннеры на продажу.

Обязательно используйте социальные сети, даже информацию в виде брошюр — разместите объявление о квартире в ближайшем доме (подъезде).

При правильной презентации (фото, видео, текст) и подходящей рыночной среде звонки могут начаться немедленно. Однако только 10% из них являются целевыми (потенциальными покупателями). Большинство звонков поступает от брокеров, «скучающих» и любопытных граждан.

Переговоры с покупателем (шестой шаг)

Встречаясь с покупателями на ярмарках, контактируйте с ними во время осмотра квартиры и не ввязывайтесь в споры о состоянии здания или коммуникаций. Обои под ламинат такие красивые, как и следовало ожидать, даже если радиаторы были заменены и наклеены полгода назад. У людей есть свои предпочтения.

Если покупатель настаивает на существенной скидке, а вы продаете квартиру без посредника и плохо знаете вторичный рынок жилья, возьмите на себя обязательство обдумать предложение и проанализировать другие рыночные предложения. Просмотрите объявления в вашем районе, позвоните продавцам, договоритесь о цене и узнайте реальные цены на конкурирующие квартиры.

Если заинтересованные внешние (потенциальные) покупатели не называют цены или не заявляют о своем намерении купить квартиру после выставки, позвоните им сами. Выясните, что они думают о квартире после выставки и рассматривают ли они возможность ее покупки. Такие звонки дают ценную информацию, позволяющую тщательно изучить ситуацию и пересмотреть свой следующий демо-сценарий.

Избавьтесь от старых и ненужных вещей

Не спешите размещать рекламу до завершения предпродажной подготовки. Если вы планируете продать недвижимость за большие деньги, оцените дом объективно. Уберите всю ненужную старую мебель. Уберите все предметы, которые отвлекают внимание от ландшафта. Например, громоздкие и сломанные шкафы, старые книги и предметы, сломанная бытовая техника и т.д.

Когда покупатели приходят на просмотр квартиры, они думают о площади, их не интересует старая мебель и техника. Они портят вид и должны быть удалены и тщательно очищены. После того как вы очистили квартиру и убрали ненужные вещи, можно приступать к этапу поседения.

Проверьте документы на квартиру

Проверьте документацию перед первым показом. Если возникнут проблемы с документацией и покупатель будет найден, сделка будет проиграна. Когда документы будут приведены в порядок, покажите их клиенту на выставке. Это может стать отличным дополнением к вашей собственности.

Документы, необходимые для продажи, включают

Свидетельство о государственной регистрации собственности.

Наличие договора аренды, обмена или продажи.

Договор о приватизации.

Документы на недвижимость.

Если есть несовершеннолетние, уведомление в соответствии с СОП.

Если квартира была приобретена в период брака, свидетельство о согласии супруга, заверенное нотариусом.

Заранее подготовьте справку о том, что у вас нет долгов и обременений по квартире. Для этого посетите веб-сайт Gosuslugi и закажите документ онлайн. Справка подтверждает, что квартира не заложена, что вы не были арестованы и что у вас нет долгов.

Делать ремонт или нет?

Продажа квартиры без ремонта занимает время и требует немедленного снижения цены. Проведите как минимум эстетический ремонт. Выровняйте стены и полы, но не стоит ламинировать и клеить обои, так как новые хозяева все переделают сами.

Поменяйте сантехнику: замените старые ржавые трубы на металлические или полипропиленовые, установите новые краны и смесители. Ремонт сантехники в Москве стоит в среднем от 30 000 до 50 000 рублей. Однако вы повышаете стартовую цену недвижимости и предъявляете свои требования к покупателю.

Если у вас нет денег на косметический ремонт, есть несколько средств, которые вы можете использовать. Из-за штор окна кажутся меньше, поэтому наклейте старые обои и уберите шторы. Но если у вас окна, похожие на сарай, или рамы некрасивые, вставьте белый тюль. Она не будет отвлекать от общего впечатления, но скроет неприглядный вид из окна.

Постарайтесь сделать свой дом более теплым. Вам не обязательно нужен полный ремонт. Вы можете легко сделать это сами и вложить несколько тысяч рублей в обновление интерьера.

Например, поставьте цветы на подоконник, протрите старое зеркало в прихожей или добавьте несколько красивых деталей в интерьер, чтобы он выглядел лучше. Сюда входят новые стулья на кухне или компактный пуфик. Громоздкие предметы также следует убрать, так как они отвлекают от внешнего вида и визуально уменьшают пространство.

Полная реконструкция, на которую необходимо потратить около 1,5 млн рублей, приведет к увеличению количества продаваемых квартир. Однако такие затраты не всегда окупаются — цена недвижимости не вырастет выше 1 млн рублей. В конце концов, на этом нельзя заработать.

Хорошие фотографии — половина успеха

После того как документы были приведены в порядок, мы вывезли старые вещи, заполнявшие квартиру, и даже сделали несколько ремонтных работ. Пришло время начать поиск клиентов. Перед отправкой рекламы сделайте качественные фотографии.

Продавцы часто игнорируют это правило и даже не прикладывают фотографию. В результате половина покупателей даже не обращают внимания на квартиру. Кто захочет купить кондоминиум, где продавец не поделился фотографиями? Это сразу указывает на то, что недвижимость находится в плохом или ветхом состоянии.

Узнайте, как правильно фотографировать и избегать распространенных ошибок.

• Гнутые и размытые фотографии. Сделайте десятки фотографий. Просмотрите их и выберите лучший. Не загружайте размытые фотографии. Это отпугивает покупателей.
• Фотографии были сделаны с одного и того же места в квартире. Покажите покупателю размер и пространство, вместо того чтобы концентрироваться на деталях и мебели. Никому нет дела до ваших кресел и диванов. Покупатели хотят оценить размер и пространство недвижимости. Сфотографируйте помещение с разных ракурсов, чтобы показать все преимущества квартиры.
• Вам не нужны темные фотографии. Делайте фотографии в течение дня. Фотографии будут более мягкими и на них не будет нежелательных теней, как вечером или ночью.
• Вакансии. Если квартира пустует, покупателям трудно оценить размер помещения. Однако небольшой письменный стол или компактный диван могут легко решить эту проблему.
• Комната полна деталей. Если вы не хотите ничего выбрасывать, передвиньте всю мебель, которая загромождает комнату во время фотосессии.

Разместите объявление

Рекламируйтесь на досках объявлений о недвижимости, в бесплатных и платных объявлениях. Добавьте хорошие фотографии и напишите короткий, но информативный текст, объясняющий все преимущества недвижимости. Когда покупатели просматривают ваше объявление, они сначала смотрят на фотографии, а затем на текст.

Распространенные ошибки — текст перегружен ненужными деталями. Избегайте использования в тексте сложных терминов, таких как «DKP» или «свободная продажа». Перегруженность текста подобными фразами и имущественными терминами означает, что не все покупатели поймут смысл.

Примеры плохой рекламы

Продается трехкомнатная квартира на третьем этаже в хорошем ремонте. В квартире есть все необходимое для комфортного проживания. Вся мебель на месте.

Дом монолитный. Рядом со всей развитой инфраструктурой района. Рядом с поликлиниками, школами и детскими садами.

В нескольких минутах ходьбы от остановок общественного транспорта. Мгновенный вид на торговлю и быстрый выход.

Примеры хорошей рекламы.

Трехкомнатная квартира на третьем этаже со встроенной техникой. Кухня заказана в 2020 году. В ванных комнатах пол с подогревом, во всей квартире — паркетные полы.

Во всех номерах установлены пластиковые окна с тройным остеклением и кондиционеры. Стены облицованы везде, кроме кухни, которая оклеена обоями и имеет подвесной потолок. Монолитный дом хорошо изолирован, в нем прохладно летом и тепло зимой.

Окна выходят во внутренний двор с одной стороны. Клиника, школа и детский сад находятся в 5 минутах ходьбы от отеля. Автобусная остановка находится в 3 минутах ходьбы.

Автобусные маршруты: №11, №12, №27, №102, №106. Документы готовы к продаже квартиры собственником. Время показа: 12:00-14:00 и 18:00-22:00.

Ваша задача как продавца — ответить на вопросы потенциальных покупателей в объявлении. Поделитесь информацией об инфраструктуре, о том, на каком этаже находится квартира и в каком она состоянии. Если у вас хорошие соседи, упомяните их в объявлении.

Кратко объясните все преимущества. Например, подвалы, ухоженные игровые площадки, большое количество парковок и т.д.

Памятка — как подготовить квартиру к продаже?

Проверьте документацию и, если были внесены изменения, получите свидетельства о регистрации и освобождении от долгов.

Убрать ненужные вещи из квартиры, провести эстетический ремонт и генеральную уборку.

Сфотографируйте комнату под разными углами и при соответствующем освещении.

Опишите свою квартиру и постарайтесь ограничиться 8-10 строками.

Избегайте дорогостоящего ремонта, так как доход от продажи не покроет вложенных средств.

Запишитесь на бесплатную консультацию в International Business Company, чтобы узнать, за сколько вы сможете продать свою квартиру, не делая косметического ремонта.