Сделка с недвижимостью

Можно приобрести квартиру или дом такого типа, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает недвижимость и получает деньги, которые ему дает покупатель. Прямые сделки — отличный вариант для обеих сторон, поскольку они не зависят от третьих лиц или других объектов недвижимости.

В такой сделке покупатель переводит средства непосредственно продавцу и получает взамен право собственности.

Критерии для принятия решения о продаже квартиры или дома включают.

• Дом должен быть свободным на момент заключения договора; и
• Дом должен быть свободным и свободным от зарегистрированных жильцов.
• Продавец должен объявить другое место жительства при подписании контракта.
• Покупатель может въехать в дом сразу после подписания контракта.

В идеале это не должно быть бременем для квартиры, но наличие такой ситуации не приводит к альтернативным соглашениям. В этом случае просто указывается тип ограничения.

Преимущества простых соглашений:.

• Скорость. Если квартира и деньги готовы, договор может быть закрыт всего за две недели.
• Можно оформить стандартный депозит. Этого достаточно для обеспечения права на покупку.
• Минимальный риск «неподписания» контракта. Поскольку в сделке участвуют только два человека, проблемы при ее завершении минимальны.

Однако даже этот, казалось бы, идеальный выбор имеет свои недостатки: он

• Соблазн отказаться от услуг брокера и не проявить должной осмотрительности. Простота этой сделки может ввести в заблуждение — например, на жилплощади может быть зарегистрирован один из жильцов или у квартиры могут быть несовершеннолетние собственники. Бывает трудно контролировать эти вещи самостоятельно.
• Высокая ценность. Владельцы квартир понимают, что люди готовы платить слишком много, чтобы получить недвижимость «здесь и сейчас». Это и есть высокая цена на недвижимость.
• Возможность прямой продажи квартир оказывается тайной альтернативой. Нередко продавцы претендуют на продажу имеющегося в наличии жилья, даже если продавец не владеет дополнительным домом. Как только покупатель соглашается на эти условия, продавец тут же начинает искать новое место, чтобы под любыми предлогами затянуть сделку.

Конечно, преимуществ у таких вариантов договоров гораздо больше, а при грамотном подходе можно избежать всех недостатков. Однако на практике «чистые» квартиры встречаются редко. Это связано с тем, что мало кто может позволить себе роскошь сохранить свое жилье в качестве финансового актива.

Нередко покупатели изначально назначают бесплатную сделку, чтобы согласовать «альтернативу» после длительного поиска.

Альтернативная сделка

Ключевой особенностью «альтернатив» являются цели продавца. В этом случае им придется не только продать недвижимость, но и найти и купить на вырученные деньги новое жилье. Иначе им негде будет жить.

Если другие продавцы также продают альтернативные дома, это называется «альтернативной цепочкой».

В таких ситуациях все стороны зависят друг от друга. Продавец не может купить новую квартиру, пока покупатель не вернет деньги. В то же время, пока владелец продаваемой квартиры не найдет новую, он не может переехать.

Альтернатива» означает, что два контракта должны быть подписаны одновременно. Это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.

Основные части такого договора следующие

• покупатель первой квартиры
• продавец первой квартиры — который в то же время является покупателем второй (альтернативной) квартиры, и
• продавец второй (альтернативной) квартиры.

Такие сделки по понятным причинам считаются более сложными и рискованными, и чем больше участников и секторов вовлечено в сделку, тем сложнее становится подготовка. Существует также проблема того, что в серии альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и прервать сделку для всех остальных покупателей и продавцов.

Важно осознавать все риски альтернативной продажи.

• Поиск альтернативных решений со стороны продавца может занять недели или даже месяцы.
• Существует множество контактов с другими участниками цепочки, и
• Если один из собственников еще не достиг 18-летнего возраста, это, скорее всего, вызовет проблемы у органов опеки. Разрешения выдаются только на 15 дней, и в случае «прерывания» сделки необходимо снова получать документы.
• Между участниками цепочки могут быть расхождения.
• Будьте готовы к задержкам при выселении предыдущего владельца.

Однако не все так плохо. Альтернативные решения» являются наиболее частым вариантом продажи на рынке недвижимости, причем каждый день на рынке заключаются одновременно договоры купли-продажи, образуя цепочку таких договоров.

Преимущества альтернативных контрактов :

• Если в объявлении упоминается альтернативная продажа квартиры и цепочка уже получена, то, скорее всего, недвижимость будет доступна для покупки в ближайшем будущем, и
• цена может быть снижена, если у продавца уже есть альтернативное предложение. Продавец может согласиться на такие условия, потому что не хочет упустить возможность купить выбранную недвижимость.
• Юридические разрешения» на недвижимость проверяются не один раз — брокеры всех сторон заинтересованы в постоянной сделке.

Таким образом, продажа частного дома является крупной сделкой между двумя сторонами и представляет интерес как для продавца, так и для покупателя. Однако поиск таких предложений может занять много времени, и без профессиональной помощи в проверке «юридической чистоты» может возникнуть множество проблем, о которых покупатель может не знать.

Альтернативные сделки сначала связаны с большим риском, чем прямая продажа квартиры, но при правильном подходе вы сможете сэкономить деньги и купить хорошую недвижимость. Выбор вариантов остается за покупателем, и в любом случае следует уделить максимум внимания предварительному управлению недвижимостью.

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс передачи дома от одного владельца к другому. В нем участвуют продавец, покупатель и их представители, а также брокер. Работа агента заключается в подготовке договоров и урегулировании документов, а также в их проверке, чтобы у нового владельца впоследствии не возникло проблем с правами собственности.

Сделка с недвижимостью не совершается за один день. Это длительный процесс, состоящий из восьми этапов, продолжительностью от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Посланник Марианна Федова рассказывает об этапах сделки с недвижимостью и о том, что должны делать брокеры на каждом этапе.

Читайте о том, как написать объявление о продаже недвижимости

Определяем юридический статус квартиры

Существует только две законные ситуации.

Первичное жилье, то есть жилье, право собственности на которое не установлено. Его можно приобрести для строительного подряда или комплексного жилья с долевым участием до заселения, если подрядчик еще не въехал в квартиру для себя. Портал сообщает, что если производитель не успел продать квартиру до того, как дом будет достроен и зарегистрирован как юридическое лицо, то дом автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, в которых хотя бы один раз установлены удобства.

Брокерам необходимо определить правовой статус недвижимости, чтобы оценить объем работы и понять, что делать дальше. Другими словами, с каким продавцом заключить договор купли-продажи, какие документы подготовить и как проверить чистоту сделки.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо выяснить юридическую чистоту владельца и объекта недвижимости.

1. контроль владельца. Это важно, поскольку на рынке недвижимости все еще много мошенников.

Чеки

• Психическое и физическое здоровье продавца. Если он психически или неврологически неполноценен, владелец или его родственники могут оспорить сделку в суде, и она будет признана недействительной. По этой причине важно потребовать от владельца доказательства того, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на дом. На рынке недвижимости широко распространено мошенничество, когда владельцы «забывают» других наследников, и эти третьи лица оспаривают сделку в суде, оставляя покупателя без денег и квартиры.

При проверке документов обратите внимание на то, как долго имущество находилось в собственности, желательно более трех лет, так как три года — это срок давности для нарушения прав наследования. Мошенник, узнавший о смерти гражданина, может подделать свидетельство о рождении и выдать себя за детей покойного. С этими фальшивыми документами он идет к нотариусу и вступает в наследство.

Однако он понимает, что в любой момент может появиться настоящий наследник, и старается распорядиться наследством как можно быстрее.

• Наличие несовершеннолетнего собственника квартиры. В этом случае необходимо подать заявление в органы опеки и попечительства для подтверждения законности права на продажу дома. Они являются лицами, которые одобряют сделку.

2. получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Эта выписка требуется обеим сторонам договора: продавцу — для подтверждения права собственности на недвижимость; покупателю — для подтверждения юридического разрешения на собственность.

Однако его нельзя получить на все объекты, а только на объекты, зарегистрированные после 1998 года. По данным интернет-портала Yur-zakon.ru, право собственности было зарегистрировано в БТИ до 31 января 1998 года. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, продавец должен заказать сертификат в соответствующем ведомстве.

Что можно получить из выписки или свидетельства о праве собственности :

• […]
• количество владельцев квартир, количество
• история передачи права собственности; и
• Если есть какие-то обременения.

Сертификаты должны быть заказаны непосредственно в Бюро технической инвентаризации и будут доставлены в течение 10 дней. Котировки можно получить двумя способами: обратившись в МФЦ или онлайн. В первом случае вам придется подождать 3-5 рабочих дней, в то время как электронные декларации могут быть получены в течение нескольких часов.

Документы на собственность. Портал «PravaMer» различает два типа документов, которые необходимо проверить перед сделкой

• Документы, подтверждающие право собственности — они подтверждают право собственности на квартиру и
• Регистрационные документы — эти документы содержат основание, на котором продавец владеет квартирой.

Названия объектов недвижимости включают

• Свидетельство о праве собственности — выдается при регистрации права собственности на жилье в период с 1998 по 2016 год.
• Свидетельство о регистрации из Бюро автотранспорта (BTI) — выдано до 31 января 1998 года.
• Свидетельство о праве собственности на жилое помещение — выдано Правительством Москвы в 1990-х годах во время приватизации.

15 июля 2016 года в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены изменения. С этой даты свидетельства о праве собственности больше не выдаются. Если квартира зарегистрирована после внесения изменений, то единственным документом, подтверждающим право собственности, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Документы, имеющие отношение к регистрации, включают

• договор купли-продажи; и
• соглашения о передаче права собственности на имущество; и
• свидетельства о наследовании; и
• акты дарения, в
• соглашения о свопах,
• аннуитетные контракты,
• Справки ЖСК о выплате пая, договоры участия
• соглашения об участии; и
• Суждение.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Адвокат по недвижимости Алексей Малаев также советует рассмотреть следующие документы

• Доказательство того, что у вас нет долгов. Из этого вы узнаете, есть ли в квартире неоплаченные счета за коммунальные услуги. Сертификат можно получить в жилищном отделе. Обратите внимание на уплату взносов на капитальный ремонт — как правило, они почти всегда не уплачиваются.

• Вы можете получить выписку со своего банковского счета. В нем будет указано, кто в настоящее время является зарегистрированным жильцом квартиры и имеются ли какие-либо долги по квартире. Документацию можно получить в МФЦ.

Агент по недвижимости Елена Моштакова рекомендует проверить, совпадают ли данные в паспорте владельца с фактическим адресом в его паспорте

— Любые несоответствия в документах должны быть исправлены. Однажды при подготовке к сделке было замечено, что фактический адрес не совпадает с адресом, указанным в свидетельстве о праве собственности. Оказалось, что улица была переименована несколько лет назад, но жильцы об этом не знали.

Чтобы привести документы в порядок, им пришлось поменять паспорта, а затем и свидетельства о праве собственности.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Это следует сделать, если покупатель еще не готов подписать основной договор, но уже определился с квартирой. Если у него нет полной суммы или не готовы документы, он оставляет квартиру у себя по авансовому договору и впоследствии выкупает ее в указанное в договоре время.

— Брокер должен разъяснить обеим сторонам условия договора и их ответственность за неисполнение, как это предусмотрено статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Агент может отдать документы на подпись только в том случае, если он убедится, что покупатель и продавец согласились с условиями договора.

При подписании договора покупатель должен внести депозит в размере 5-10% от общей стоимости квартиры. Это закрепляет квартиру за покупателем и гарантирует продажу владельцу.

После получения аванса маклер составляет дополнительный договор, в котором указывается стоимость квартиры и сумма аванса. Задаток не подлежит возврату, если клиент передумал после заключения предварительного договора купли-продажи.

Читайте о работе с конкурирующими клиентами: семь правил и 30 стоп-слов

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

Продавец должен принести на сделку ряд документов, которые будут переданы в Росреестр для регистрации после подписания договора купли-продажи На портале Pro Недвижимость представлен перечень следующих документов.

• Паспорт владельца
• Паспорт земельного кадастра и технический паспорт объекта недвижимости,…
• правоустанавливающие документы
• Справка о структуре семьи; и
• документы, подтверждающие отсутствие налоговой задолженности; и
• сертификаты без задолженности по жилищно-коммунальным услугам; и
• Согласие всех собственников на продажу квартиры,…
• Согласие второго супруга; и
• разрешение отдела опеки, если владелец является несовершеннолетним.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, рекомендуется хранить его не в блокноте, а в специальной программе с информацией о клиенте и копией документа. […] […]

При создании достаточно один раз записать весь список документов и отнести его к соответствующему этапу сделки. Когда транзакция перейдет на этот этап, она автоматически появится в карточке транзакции.

Контрольный список карточек договоров S2 CRM.

Чтобы избежать путаницы и увидеть, какие документы были предоставлены клиентом, а какие нет, отметьте соответствующие пункты. Они немедленно удаляются, и брокер сразу видит, сколько документов нужно клиенту.

С помощью S2 CRM документы можно легко проверить одним щелчком мыши.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Он автоматически выгружает рекламу, анализирует объекты, создает документы с помощью шаблонов, записывает звонки и отправляет SMS-сообщения.

Подписываем договор купли-продажи

Ольга Берестнева, заместитель руководителя отдела по работе с агентствами недвижимости компании «Прайм Сервис», объяснила, каким должен быть порядок составления договора купли-продажи квартиры, и назвала пять обязательных пунктов

• Описание сторон: имя, дата и место рождения, пол, данные удостоверения личности, адрес постоянного или временного проживания; и
• Описание объекта недвижимости: адрес, количество этажей, площадь, кадастровый номер, номер земли
• цену имущества и дату, к которой должна быть произведена полная оплата, а также
• регистранта и крайний срок для исключения из регистра; и
• срок передачи права собственности на жилье по акту передачи.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов делает сделку недействительной. Кроме того, Ольга рекомендует включить в договор два дополнительных пункта, которые, хотя и не являются обязательными, могут помочь найти решения в спорных ситуациях.

• Семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов к квартире после заключения договора. Если продавец указывает, что состоит в браке, он должен дать согласие своей жены на продажу недвижимости. В противном случае транзакция не состоится.
• Если на имущество претендует третье лицо, продавец обязан вернуть деньги.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый брокер.

— Среди основных моментов при составлении договора купли-продажи можно выделить следующие

• Название договора купли-продажи должно соответствовать его сути.
• Договор должен быть подписан только синей ручкой, так как черная выглядит как ксерокопия, а гелевые ручки быстро исчезают.
• Нумерация пунктов должна быть строго последовательной.
• Текст не должен быть размазан или запятнан.
• Контракты должны быть скреплены или пронумерованы, а каждая страница должна быть подписана обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель обязан уплатить налог штата. Сумма зависит от юридического статуса и состояния самой недвижимости. На Портале государственных услуг перечислены типичные суммы государственных пошлин.

• Квартира или частный дом для физических лиц — 2 000 рублей
• Земля и дом для физических лиц — 2, 350 рублей; и
• Дом или квартира юридического лица — 22, 000 рублей.

Основным условием уплаты государственной пошлины является ее уплата торговцем. Если в чеке указана третья сторона, она должна быть возвращена.

Все лица, участвующие в сделке, представляют документацию для регистрации. Что касается передачи прав собственности.

• Все документы продавца, собранные после подписания предпродажного договора, в том
• договор купли-продажи; и
• акт передачи, и
• документы, подтверждающие личность покупателя.

Задача агента — убедиться, что все документы заполнены правильно и что клерк их принял.

По данным портала Консультант, направить пачки документов на регистрацию можно через МФЦ или непосредственно в Росреестр. Разница во времени ожидания: в МФЦ вам придется ждать документы на два дня дольше.

Новые технологии в сфере недвижимости: читайте о пяти лучших услугах

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

В течение 10 дней после подачи документов покупатель получает выписку из ЕГРН с новыми данными из Росреестра. Агент несет ответственность за то, чтобы котировка была правильной. Агенты могут и сами собирать котировки, но для этого требуется общее одобрение покупателя.

После получения документов на право собственности брокер организует передачу ключей новому владельцу. После получения ключей покупатель выплачивает брокеру комиссионные. Сумма указывается в договоре на оказание имущественных услуг. Покупка завершена.

Прежде чем приступить к покупке или продаже недвижимости, брокерам необходимо ознакомиться с процессом продажи квартиры и всеми тонкостями, связанными с оформлением документации. Не зная правил и процедур продажи квартиры, брокеры рискуют затянуть сделку на месяцы или даже оставить своих клиентов без квартиры. Читайте в нашем блоге советы экспертов о том, как лучше разобраться в деталях сделки, найти клиентов и заработать более высокие комиссионные.

Автор: дарья миракова

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

В течение этого периода вы узнаете, подходит ли CRM для вашей компании: как работает IP-телефония, электронная почта и SMS, и легко ли пользоваться им вашим сотрудникам.

Как проходят онлайн-сделки с недвижимостью

Принципиальной разницы между традиционными и электронными форматами нет.

1. Выберите квартиру или дом и узнайте.
2. Мы проверяем другие части договора и предмет продажи — наличие прав, документов, отсутствие инвалидности, ограничений и других обстоятельств, которые могут повлиять на договор в отношении недвижимости.
3. Мы договариваемся о том, как будет осуществляться соглашение и урегулирование.
4. Мы составляем и подписываем договор.
5. Мы заключаем взаимные соглашения.
6. Мы регистрируем сделку и переуступку прав в Федеральном реестре предпринимателей.

Однако, поскольку речь идет об удаленной сделке, есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать.

Как дистанционно пройти процедуры заключения сделки с недвижимостью

Важным этапом является осмотр имущества. Можно ли выполнить его удаленно? Технически для этого нет никаких препятствий. Например, продавец может показать квартиру по видеосвязи или предоставить подробный видео- или фотоотчет.

Однако всегда есть риск что-то упустить. Также нельзя исключать вероятность того, что продавец намеренно скрывает дефекты недвижимости. Поэтому лучшим вариантом является личный осмотр недвижимости.

Это единственный способ увидеть реальное состояние квартиры или дома.

Второй момент — это собственность и права продавца. Их невозможно полностью проверить удаленно. Например, через службы Росреестра можно дистанционно контролировать наличие имущества, его права и вес.

Однако, если квартира является ипотечной, купленной на средства материнского капитала, невозможно дистанционно проконтролировать, чтобы покупатель наблюдал за всем процессом.

Лучший способ пройти эти два этапа быстро и оперативно — записаться на прием к продавцу и попросить его взять с собой все необходимые документы для проверки. Это позволит вам лично осмотреть недвижимость и проверить документы на месте.

Документы, которые необходимо запросить у продавца:.

1. Выписки из единого государственного реестра недвижимости — доступны в электронном виде.
2. Выписки из домовой книги — единого жилищного документа, публикуемого где-то в электронном виде некоторыми регионами и муниципалитетами — доступны только в печатном виде.
3. Справки о регистрации по месту жительства (форма 9) и справки о том, что лица, ранее проживавшие в квартире (доме), могут сохранить право собственности и претендовать на жилье в будущем (форма 12) — можно получить в электронном виде через портал Госуслуги или в электронной или бумажной копии.
4. Технический паспорт на квартиру — может находиться на руках у продавца, но в любом случае имеется в МВФ (необходим для совершения сделки).
5. Согласие органов комиссии на совершение сделки, если среди собственников есть несовершеннолетние. Документация выдается напрямую.
6. Супружеское согласие на сделку (при наличии супруга) — должно быть оформлено непосредственно нотариальным актом.
7. Подтверждение счета за коммунальные услуги — для подтверждения наличия/отсутствия задолженностей.

Можно попросить маклера посмотреть квартиру и проверить собственность у продавца. Покупатель может выполнять все этапы поиска, сбора документов и проверки расстояния, но должен оплатить услуги брокера.

Фактический контракт — подготовка и подписание контракта. Договоры заключаются в письменной форме. Однако он должен отражать, как стороны заключают договор (дистанционно), подписывают договор (электронно) и создают расчет.

В этом случае целесообразно заказать составление договора у юриста, чтобы ничего не потерять. Большинство юридических фирм предлагают такие услуги онлайн. Продавец и покупатель получают план контракта по электронной почте.

Все, что остается, — это электронная подпись и обмен подписанными электронными документами.

Самостоятельная электронная регистрация сделки

Для регистрации сделок в Росреестре требуется специальное усиление электронной подписи. Кроме того, предварительно документ должен быть направлен в Росреестр онлайн-заявкой (уведомлением) для электронной передачи документа. Подписано электронной подписью.

Впоследствии для регистрации необходимо собрать ряд документов — электронный документ или электронный образ (скан) на бумаге, подготовить заявление о государственной регистрации прав (сделки).

Документы отправляются на сайт Росреестра через личный кабинет пользователя (требуется авторизация электронной подписью НСС или действующей учетной записью). Для этого используется раздел «Услуги». Чтобы использовать цифровые подписи, вы должны сначала установить дополнение cryptopro eds — ссылка на его загрузку находится на странице вашего личного кабинета.

В случае успешной регистрации Росреестр направит выписку из единого государственного корпоративного реестра на ваш личный кабинет и электронную почту.