Предрыночные контракты имеют следующие характеристики
- Если в рыночном договоре не указан срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, он должен быть заключен в течение одного года.
- Адрес и характеристики недвижимости также должны быть указаны в договоре о залоге квартиры.
- Договор должен быть составлен в письменной форме. Невыполнение этого требования влечет его недействительность в соответствии со статьей 429, раздел 2, статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что такое аванс?
Понятие «предоплата» нигде законодательно не закреплено. Она считается первоначальным взносом за квартиру и возвращается покупателю, если контракт не заключен.
Например, если стоимость квартиры составляет 3 000 000 рублей и 100 000 рублей было выплачено авансом, покупатель должен выплатить еще 2 900 000 рублей при окончательном расчете. Если сделка не заключена, продавец возвращает 100 000 000 рублей, даже если ответственность несет другая сторона.
Авансовый контракт имеет несколько деталей.
- В отличие от депозитного договора, он не гарантирует обязательства. Стороны могут в любой момент передумать и продолжить сделку.
- Авансовые платежи могут быть переданы по титульному договору, предварительному договору или основному ГТК. Во всех случаях применяются различные системы транзакций.
- При составлении предварительного договора стороны могут оговорить, что сумма остается у продавца в случае невыполнения обязательств покупателем и наоборот. При отсутствии такой оговорки средства обычно передаются лицу, предоставившему средства.
- Если в письменном соглашении не указано, что средства будут возвращены, если покупатель откажется от сделки, продавец обязан вернуть средства.
- Если срок погашения не оговорен, то считается, что срок погашения составляет один год.
Пример предоплаты. Собственник выставляет квартиру на продажу за 5 000 000 рублей. Когда покупатель найден, он вносит 500 000 000 рублей в качестве первоначального взноса.
Обе стороны договорились представить документы на регистрацию в течение трех дней. В этот период продавец решил добавить к стоимости недвижимости еще 500 000 рублей и продать ее по более высокой цене.
Когда покупатель узнал об этом, он согласился на условия продавца, поскольку аванс уже был внесен; вместо того чтобы купить квартиру за 5 000 000 рублей, он потратил 5 500 000 рублей. Это связано с тем, что предварительный договор не гарантирует, что сделка будет заключена на тех же условиях в будущем.
Примечание: Любой первоначальный взнос за квартиру должен быть сделан в соответствии с договором. Устные соглашения не имеют юридической силы. Обычно она перечисляется продавцу до подачи регистрационных документов, после чего продавец получает оставшуюся сумму.
Проведите небольшое исследование, и адвокат бесплатно расскажет вам, как избежать ошибок при продаже квартиры в вашем случае
Что лучше для покупателя: аванс или задаток?
С юридической точки зрения, покупателю лучше внести задаток просто потому, что детали оплаты и возврата регулируются законом — статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации:.
- Депозит выступает в качестве гарантии выполнения обязательств, вытекающих из договора. Он должен быть заключен на тех же условиях, что и депозитный договор. В случае предоплаты условия могут быть изменены.
- Если залог не может быть обеспечен, он может быть возвращен по соглашению сторон.
- Если продавец виноват, он обязан вернуть покупателю двойную сумму залога. Если покупатель виноват, продавец оставляет деньги себе.
- Если продавец не исполняет договор, виновная сторона обязана возместить убытки, вызванные неисполнением сделки, с помощью кредита на предоплату.
Важно: В дополнение к договору аванса или гарантии может быть заключен договор поручительства. Помимо возмещения, он предусматривает наложение штрафов и возмещение убытков. Условия определяются сторонами сделки (статья 381, пункт 1 Гражданского кодекса).
Гарантийный взнос включен в стоимость недвижимости. Если транзакция не удалась, деньги возвращаются.
Получение задатка, аванса и задатка при покупке или продаже квартиры
Когда вы покупаете дом, когда вы вносите деньги?
В чем разница между первоначальным взносом и депозитом?
Как оформить аванс при покупке квартиры?
Если вы решили внести залог за квартиру, выполните следующие действия
- Договоритесь с продавцом о деталях и условиях сделки.
- Составьте депозитный договор. Когда продавец получает деньги, составляется два экземпляра чека, и один отдается покупателю.
- В течение определенного времени стороны подписывают основной договор и подают документы на регистрацию.
- Через несколько дней обе стороны получают документ из Росреестра, подтверждающий регистрацию сделки.
Юридический совет: если необходимо внести задаток, его желательно внести по основному договору непосредственно перед подачей документов на регистрацию. Если продавцу необходимо «держать» квартиру только до определенной даты, стоит написать соглашение о задатке или предварительный иск о задатке.
Адвокат, автор сайта (гражданское право, опыт работы 7 лет)
Документы
Еще до получения денег продавец обязан представить покупателю
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, а
- паспорт, паспорт
- Свидетельство о праве собственности, a
- технический паспорт.
Поскольку эти документы имеют ограниченную силу, целесообразно предъявить выписку из домовой книги и справку об отсутствии коммунальных услуг непосредственно перед сделкой.
Расходы
Единственный способ закрыть соглашение о первоначальном взносе — обратиться к юристу. Адвокат возьмет с вас примерно 2 000-3 000 рублей. Даже если закон требует ратификации основного договора купли-продажи, ратифицировать подготовительный договор необязательно.
Ответы юриста на частные вопросы
Можно дружелюбно относиться к договору. Договор должен быть составлен. Если другая сторона отказывается это сделать, вы должны обратиться в суд.
Если договор предусматривает возврат денег, но продавец отказывается это делать, стоит обратиться в районный или городской суд по месту жительства.
Все зависит от того, о чем договорились стороны. Обычно она составляет от 1 до 2 % от стоимости недвижимости. Сумма может быть выше, если приобретаемая недвижимость заложена и должна быть погашена за счет средств покупателя.
Однако рекомендуется не идти на такой риск и вместо этого заключить договор о задатке или авансовом платеже, чтобы гарантировать квартиру.
Я продаю квартиру, которую купила во время своей свадьбы. Я подписываю с покупателем соглашение о задатке. Нужно ли мне согласие моего мужа?
Согласие вашего супруга обязательно при совершении сделок с имуществом (статья 35 Семейного кодекса). До закрытия премаркетного контракта все документы, включая нотариальные согласия, должны быть представлены покупателю.
Нужно ли регистрировать предпродажное соглашение с Росреестром? Нужна ли мне доверенность на получение депозита?
Нет, премаркетинговые контракты не подлежат регистрации. Нотариальные доверенности являются обязательными, поскольку они требуются для каждой сделки с недвижимостью от имени нотариуса или покупателя.