Продажа доли в квартире другому собственнику

Закон предоставляет всем гражданам одинаковые права. В случае совместной собственности владелец доли собственности имеет право продать эту долю, но это должно быть сделано в интересах других владельцев.

Важно, чтобы процент был выражен в процентах от фактической или общей площади.

Владельцы должны иметь документы, идентифицирующие часть дома, которой они владеют. Например, это может быть 1/3 квартиры или 33% площади.

Обратите внимание, что большинство распределений осуществляется в натуральной форме. Если количество домовладельцев равно количеству комнат, каждому из них может быть выделена комната. Если это невозможно, площадь делится в соответствии с жилой площадью. Эта доля выражается в процентах или долях от общего количества квадратных метров.

Продажа части жилой площади осуществляется в общем порядке, но остальные собственники имеют приоритет. Только в случае их отказа можно заключить сделку с иностранцем. Во многих случаях другие арендаторы блокируют продажу. Например, они могут проигнорировать уведомление продавца и отказаться покупать недвижимость или согласиться на ее продажу.

Основные положения

В коммунальной собственности дом принадлежит нескольким владельцам. В результате приватизации часть дома может быть получена в наследство, в результате дарения или при разделе имущества при разводе. Особенностью такого объектного владения является невозможность выделения долей, так как невозможно разделить жилую площадь на несколько отдельных комнат с отдельными входами.

Таким образом, право на раздел квартиры в данном случае относится только к юридическому факту того, что собственник может пользоваться жильем, не нарушая прав совладельцев.

Поскольку невозможно определить конкретную часть квартиры, возникают определенные трудности при ее реализации. В таких случаях совместное владение общим имуществом считается совместной собственностью, поэтому появление третьего собственника должно быть согласовано.

Законодательное регулирование

Статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, находится в совместной собственности с выделением доли каждому или без выделения доли.

Статья 250 Гражданского кодекса устанавливает приоритетное право остальных собственников на приобретение части имущества. Они должны быть письменно уведомлены о предполагаемой сделке с указанием цены имущества и других существенных условий. У остальных собственников есть один месяц со дня получения уведомления для принятия решения.

Отказы также могут быть направлены в письменном виде. Поэтому продажа доли в квартире третьему лицу не может быть осуществлена в течение 30 дней с момента уведомления или получения отказа.

Пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса устанавливает правовые последствия несоблюдения рыночных приоритетов. Оставшийся владелец может возражать против сделки в течение трех месяцев и потребовать передачи прав и обязанностей покупателя.

Сама транзакция не может быть отменена. В договор купли-продажи вносятся изменения только для того, чтобы поменять покупателя на истца.

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с общими правилами, изложенными в статьях 554 и 555 Гражданского кодекса, а процедура передачи регулируется статьей 556 Гражданского кодекса.

Статья 42 ФЗ-218 от 13 июля 2015 года предусматривает, что приобретение доли в общей собственности должно быть заверено нотариусом. Затем переход прав должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Нотариальное оформление продажи доли

Закон о совместной собственности устанавливает обязанность совершать сделки через нотариуса. В обязанности профессионала входит юридическое обеспечение прав и интересов участников судебного процесса и предотвращение мошенничества.

Новые законодательные положения усиливают меры в отношении сделок, связанных с имуществом несовершеннолетних. В этих случаях сделки также должны быть заверены нотариусом. Такой подход помогает защитить права ребенка и оградить от нарушений со стороны опекунов и родственников родителей.

Без нотариального заверения сделка считается недействительной и не регистрируется в Росреесте. Нотариус не обязан контролировать законность предыдущих сделок, только текущих. Он также не несет ответственности за примирение сторон. Только вовлеченные стороны несут ответственность за любые споры, которые могут возникнуть после завершения процесса.

Как законно продать часть квартиры?

Чтобы избежать аннулирования будущих продаж акций, необходимо соблюдать следующие инструкции

1. Собственники, желающие продать долю в своем доме, должны письменно уведомить других собственников о своих намерениях. Письмо должно содержать информацию о цене и условиях, на которых будет предлагаться недвижимость. Если вы хотите купить предложенную недвижимость, вам не нужно сообщать об этом другому лицу.
2. Дождитесь ответа других владельцев. Если более одного кандидата желают приобрести имущество, то продажа будет предложена участнику торгов.
3. Если владелец не желает приобретать долю на условиях, предложенных в конце месяца, он должен получить письменный отказ.
4. После того как все условия сделки выполнены, владелец может искать внешнего покупателя с помощью всех известных ему средств массовой информации, включая СМИ, Интернет, агентства недвижимости и т.д.
5. Иностранцу может быть предложена только на условиях, предложенных другим собственникам помещения, и по той цене, по которой она была предложена. Как только покупатель найден, с ним подписывается рыночный контракт и оформляются необходимые документы.
6. Договор заверяется нотариально и регистрируется в российском реестре.

Это важно знать! Если письменный отказ будет принят всеми совладельцами до истечения срока, продавец имеет право начать поиск третьего покупателя, не дожидаясь истечения 30-дневного срока.

Перечень необходимой документации

Каждая процедура предполагает сбор и отображение определенной информации. Продажа доли в квартире требует подготовки.

• Доказательство отправки уведомления совладельцам о продаже части дома; и
• отказ других совладельцев от покупки; и
• документы о собственности или, при их отсутствии, справки из Единого государственного реестра прав собственности; и
• Техническая инвентаризация Техническое бюро
• Земельные документы; и
• нотариальное согласие супруга на совершение сделки; и
• документы, удостоверяющие личность сторон сделки; и
• Разрешение на услуги несовершеннолетнего, если одной из сторон сделки является несовершеннолетний
• Соглашение о покупке акций .

При составлении договора необходимо указать информацию об участниках процесса — их имена, паспортные данные и адреса регистрации. Важным положением договора является полное описание недвижимости, в котором должно быть указано количество долей, кадастровые и технические характеристики, а также стоимость предмета сделки.

Налогообложение

Расходы должны быть оплачены в ходе процесса. Например

• Для завершения нотариального заверения у нотариуса необходимо заплатить фиксированную ставку в размере 0,5% от стоимости покупки. Требуется только один платеж, сумма которого не может быть меньше 300 рублей или больше 20 000 рублей.
• Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2000 рублей.
• Продавец должен заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости сделки, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет и последующая продажа превышает цену покупки. При продаже имущества владелец получает прибыль, которая облагается налогом на доходы физических лиц.

Сумма уплаченного налога может быть уменьшена. В этом случае налог не взимается, если цена реализации не превышает 1 млн рублей. Если стоимость превышает эту сумму, то расчет производится путем вычитания 1 млн рублей из налоговой базы.

Например. При продаже акции продавец получает 1 500 000 рублей. Формула расчета выглядит следующим образом. (1. 5 — 1. 0) x 0. 13 = 65, 000 рублей.

Налоговый вычет не должен превышать 260 000 рублей.

Возможно ли продать долю в квартире без согласия других совладельцев?

Часто возникают ситуации, когда другие совладельцы препятствуют иностранцам продать часть их собственности, угрожая обратиться в суд для аннулирования договора.

В этом случае продажа может быть осуществлена путем пожертвования. В этом случае сделка не требует одобрения другого собственника, а дарственная может быть оформлена на родственника или постороннего человека.

Однако в этом случае существует риск, что сделка может быть признана фиктивной, если заинтересованный гражданин сможет доказать, что имущество было продано. В результате подарок аннулируется.

Кстати, продавцы могут сообщить очень высокую цену при уведомлении совладельцев, но также должны сообщить эту же цену при продаже недвижимости третьим лицам. Можно продать недвижимость за меньшую сумму, но следует помнить, что налог уплачивается со стоимости, указанной в договоре.

Существует также возможность передачи части имущества путем создания договора займа. Этот процесс предполагает заимствование денег под залог доли собственности. В конце периода погашения гарантия передается кредитору под залог долга.

Имейте в виду, что эти методы относятся к договорно-правовым. Если нет доказательств преимущественного характера процедуры, то нет проблем с юридическим исполнением сделки.

Консультации в чате и по телефону — самый быстрый способ получить ответ. Через форму ниже — приблизительное время ожидания ответа составляет 5-7 дней.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Приблизительный расчет стоимости доли квартиры в простом случае производится с помощью обычных числовых соотношений площади ее доли вместе с общей рыночной стоимостью всего помещения.

Например, если трехкомнатная квартира в городе имеет среднюю рыночную цену 3 000 000 рублей и квартира находится в равной собственности трех человек, стоимость одной акции составляет 3 000 000 × 3 (количество акций квартиры). Однако полученная цена (1 000 000 рублей) не является точной без учета коэффициента разводнения 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за акцию). Расчет также осложняется тем, что размер продаваемой доли не всегда соответствует площади помещения.

Точное определение понижающего коэффициента и расчет стоимости доли квартиры зависит от нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

Помимо жилых помещений (комнат), в квартирах могут быть балконы, кухни, санузлы, коридоры, бани и кладовки. Если несколько владельцев являются членами одной семьи, нет необходимости делить помещение или определять порядок или последовательность использования помещений. Все основано на взаимном доверии.

Однако неявное устное соглашение в данном случае нанесло бы серьезный ущерб стоимости отдельных акций, если бы они были проданы постороннему лицу.

Как он использует свой балкон? Где он сушит свои вещи? Может ли она использовать газовую плиту для приготовления пищи, когда это необходимо? Будет ли он ходить в туалет по утрам в течение двух часов или будет ли он вообще им пользоваться?

Если до продажи доли между всеми собственниками заключено письменное соглашение, определяющее порядок пользования общим пространством, можно ожидать, что цена доли квартиры вырастет. Без такого соглашения у новых владельцев могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилой площади, которые им придется решать в суде.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Свободный доступ к своему жилью является естественным правом и не увеличивает стоимость доли квартиры. Однако, как это иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать новому владельцу доли в доступе к квартире. Это может оказать серьезное влияние на стоимость акций.

Это также может быть отражено в соглашениях о совместном использовании помещений, которые должны быть составлены с другими владельцами до продажи недвижимости. Покупатель должен будет доказать, что этот аспект отражен в договоре.

Площадь доли

Собственники не всегда имеют равные доли в квартире. Если ваша доля больше, чем у остальных, это выгодно покупателю, и цена акции возрастет. Если вы владеете меньшей долей, чем остальные, рыночная стоимость вашей квартиры снизится.

Однако могут быть и исключения. Если вам принадлежит очень большая доля (например, ⅚ этажа), вы можете захотеть продать почти всю квартиру. Однако следует отметить, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем как помеха и неудобство, поскольку дом придется делить с другими людьми.

В этом случае рекомендуется поискать другой дом по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если каждая комната в двух- или трехкомнатной квартире имеет отдельный вход, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшим преимуществом для продавца. Здесь важную роль играет фактор пространственного разделения. Один владелец не должен входить в жилое помещение из другой комнаты.

Это удобно для обеих сторон и снижает риск возникновения конфликтов между владельцами в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Общее количество собственников играет важную роль при расчете стоимости доли квартиры. Чем больше собственников, тем сложнее договориться и найти каждого из них, и тем ниже цена такой недвижимости. Если владельцев только двое, цена акции может вырасти до 120% от номинальной стоимости.

В этом случае рассчитанный коэффициент цены акции скорее увеличится, чем уменьшится (равен 1. 2). Не следует сбрасывать со счетов имена людей, зарегистрированных в квартире — они имеют право проживать в ней. Вы также должны оставаться с ними. Это снижает стоимость дома.

Несовершеннолетние собственники

Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетние, операции по продаже части квартиры могут быть осуществлены только с разрешения органов опеки и попечительства после длительной проверки органами опеки и попечительства. Это значительно затягивает сделку и снижает стоимость капитала.

Элитность жилья

Некоторые дорогие многоквартирные дома могут быть проданы только в том случае, если их стоимость значительно снизилась. Это связано с тем, что у покупателя всегда есть лучшие варианты. То есть, купить другое, менее роскошное жилье по той же цене (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, и в большинстве случаев он уменьшается (между 0,5 и 0,7). Коэффициент не снижается, если вся квартира разделена на две доли, если только в квартире не зарегистрирован никто, кроме собственника, у собственника нет несовершеннолетних, в этом случае коэффициент снижается до 0,7. Квартира имеет отдельный вход и все удобства, перечисленные в пунктах выше.

Только опытный оценщик недвижимости может точно сказать вам, какой коэффициент выбрать. Каждый агент по недвижимости обычно прикидывает эту сумму в уме, исходя из примерной стоимости недвижимости в конкретном жилом районе и собственных экономических интересов.

Формула для расчета внутренней стоимости собственного капитала: Cv x D/2 x K. Переменными в этой формуле являются.

• E — площадь квартиры, и
• СУР — текущая средняя рыночная стоимость квадратного метра жилой площади, и
• K — это уменьшающийся или увеличивающийся коэффициент.

Несколько вариантов этой формулы можно найти в различных онлайн-калькуляторах стоимости недвижимости. Они дают только приблизительные значения. Это связано с тем, что веб-мастера программируют такие компьютеры в соответствии с рекомендациями брокера и личными предпочтениями.

Если калькулятор размещен на сайте брокера, он может сознательно предоставлять информацию, благоприятствующую этой организации. Однако это не для вас.

Доверьте эту работу профессионалам. Адвокаты работают за установленную вами плату. Вам не нужно изучать закон, читать статьи или самостоятельно разбираться в предмете.

В сделке потребуется нотариус

С 31 июля 2019 года были внесены изменения, упрощающие заключение договоров при сделках с недвижимостью (статья 5 Федерального закона № 76-ФЗ от 1 мая 2019 года), однако эти изменения не коснулись сделок купли-продажи акций. .

Если владелец акций хочет их продать, то в этом случае для удостоверения сделки требуется нотариус; согласно статье 42.1.1 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года, для регистрации такой сделки Росреестр требует только нотариально заверенный договор купли-продажи. Здесь не имеет значения, как продавец приобрел акции или кто является покупателем.

Не нужно ни письменно уведомлять других собственников о продаже, ни получать чьё-либо согласие

То же самое относится к случаям, когда владелец квартиры продает свою долю другому владельцу. Все это указано в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также нет необходимости запрашивать согласие лица, зарегистрированного (проживающего) в квартире, или разрешение органов опеки, если второй собственник (не покупатель) является несовершеннолетним.

Это можно проиллюстрировать на более простом примере.

Пример №1: Есть квартиры у Владимира, Андрея и Оксаны. Каждый из них имеет 1/3. Андрей — несовершеннолетний.

Владимир решает продать свою долю. Он устно предлагает купить акции Оксаны. Поскольку он является несовершеннолетним, он также предложил его родителям Андрея.

Другие владельцы также имеют приоритетные права. Оксана согласилась его купить. Поэтому Владимиру больше не нужно было письменно уведомлять Андрея или его родителей.

И для этого не требуется разрешение администрации киоска.

Пример №2: Ксения, Артем и Ольга владеют по 1/3 доли квартиры; Ксения предлагает Артему купить ее долю, и он соглашается. В настоящее время Ксения не может сделать Ольге даже устного предложения о покупке ее доли и вообще не уведомляет ее об этом. Она просто продала свой пакет акций Артему и все.

Пример 3: Александр и Степан владеют по 1/2 квартиры. Александр предлагает Степану свою долю, и тот соглашается. Логично, что Александру больше не нужно письменно уведомлять Степана. Этот вопрос задают редко. Это звучит смешно.

Пример №4: Квартира принадлежит трем собственникам (Дмитрий, Артем и Елена); Артем сделал им устное предложение купить его долю за 700 000 рублей, но каждый отказался по своим причинам. Поэтому Артем пошел к нотариусу и письменно уведомил остальных собственников о покупке их долей за 700 000 рублей. В то же время Артем начал искать покупателя «со стороны».

Если в течение месяца не будет получен ответ от других владельцев, Артем может продать свои акции любому желающему, но только за 700 000 рублей. Если цена меняется, он должен повторно уведомить других владельцев и предложить им новую цену.

Чтобы продать долю в квартире другому собственнику, необходимо обратиться к нотариусу. Составляется договор купли-продажи, заверяется и отправляется в регистрационный орган для регистрации сделки. Короче говоря. Подробная инструкция обращает внимание на следующие шаги.

Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты

Это важно, поскольку нотариус сразу указывает стоимость акций и способ оплаты в договоре купли-продажи.

По сути, стоимость акции определяется частью сделки. Насколько готов продать владелец и насколько готов купить покупатель. Все делается по договоренности.

После определения стоимости необходимо рассмотреть способ оплаты. Существует множество вариантов, поэтому стороны должны договориться заранее. Во-первых, вы можете оплатить акции до подписания контракта, во время подписания и после регистрации сделки.

Доступны различные варианты оплаты. Ниже кратко перечислены наиболее распространенные из них.

• Немедленно наличными или путем передачи продавцу. Здесь все просто. Покупатель передает деньги продавцу или на банковский счет (до или после подписания контракта или заключения сделки), а продавец выдает подтверждение о получении денег. Мне не очень нравится этот метод, только если покупатель и продавец хорошо знают друг друга и доверяют друг другу.
• Аренда дверей. Обычно это делается так: продавец и покупатель идут в любой банк и снимают дверь на имя покупателя. Сотрудник банка составляет договор, в котором оговаривается, что деньги можно получить только тогда, когда продавец уже представил зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель становится владельцем акций. Ключи от двери остаются у продавца. Стоимость этой услуги варьируется от банка к банку — от 1, 500 рублей. Обычно они арендуют его на один месяц.
• Аккредитив. Это банковский счет. Это то же самое, что и аренда двери. Все операции осуществляются банковским переводом только при наличии кредита. Покупатель переводит деньги в кредитный символ. После совершения сделки продавец приносит договор о регистрации в банк, и сотрудник банка переводит деньги на его счет. В цену втирается не менее 2, 000 и более транспортных сборов.
• Нотариально заверенный депозитный счет. Покупатель несет наличные или делит деньги в банк на депозитный счет нотариуса. Нотариус выдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Он также выдает ему деньги наличными или переводит их на его счет. Не все нотариусы могут предоставить эту услугу. Они взимают плату от 2 000 рублей.

Этап №2 — Выберите нотариуса

Вы можете обратиться к местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но находящейся в пределах субъекта Российской Федерации — ст. 56 Основ о нотариате. перечень субъектов Российской Федерации определяется ст.

65 Конституции. Это означает, что если ваша квартира находится в Москве или Санкт-Петербурге, вы можете обратиться к нотариусу в Москве или Санкт-Петербурге. Это связано с тем, что эти два города считаются отдельными субъектами Российской Федерации.

В противном случае вы можете положиться на нотариуса области/края/республики/территории. Например, если квартира находится в Краснодаре, вы можете обратиться к нотариусу в Краснодарском крае.

Если продавец или покупатель не могут лично посетить нотариуса (например, если они живут в другом городе или регионе), им необходимо оформить доверенность у местного нотариуса и отправить ее по почте своему адвокату. Уполномоченное лицо идет к местному нотариусу для составления и подписания договора купли-продажи. Продавец не может выдать уполномоченному лицу доверенность на подписание договора продавцу.

Это связано с тем, что продавец и покупатель не должны быть одним и тем же лицом (Гражданский кодекс Статья 182(3)).

По моему опыту, самое важное при выборе нотариуса — это сервис и услуги, которые он предоставляет. Цены нотариусов на все услуги практически одинаковы. Почитайте отзывы — дружелюбны ли они к клиентам, быстро ли работает их персонал, консультируют ли они вас и т.д.

С 2016 года рекомендуется обратить на них внимание, так как большинство фондовых операций осуществляется исключительно через них. По этой причине многие перестали следить за качеством услуг, потому что у нотариусов нет проблем с заказами. В любом случае, спрос большой, и люди думают, что они все равно подадут заявление.

Рекомендуем искать нотариусов на Яндекс.Картах. Вы можете легко найти нотариуса рядом с вами. Вы можете прочитать отзывы, проверить рейтинги, найти номера телефонов, адреса и часы работы.

Этап №3 – Собираем документы

Продавцам и покупателям рекомендуется заранее прийти к нотариусу и сообщить ему о сделке. Нотариус выслушает вас и составит список всех документов, которые необходимо собрать. Нотариус также может провести выезд на дом, если одна из сторон не может посетить нотариуса по состоянию здоровья или возрасту. Доверенность.

Документация должна быть оригинальной (это основной список):

паспорта покупателя и продавца; и

Если покупателю от 14 до 18 лет, то требуется его паспорт и паспорта его родителей (или законных опекунов). Если ему нет 14 лет, свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна или законного опекуна).

Если сторону представляет адвокат, его паспорт и нотариально заверенную доверенность. Нет необходимости приносить оригинал или копию доверенности. Доверенность может быть оформлена у того же нотариуса.

Эти документы должны быть предоставлены продавцом. Они должны доказать право собственности на продаваемые акции. Выдача регистрационных удостоверений прекращена и не будет производиться с июля 2016 года. Однако если у вас есть регистрационное свидетельство, выданное до июля 2016 года, пожалуйста, возьмите его с собой.

Если свидетельство отсутствует, можно использовать распечатанную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Полное наименование представляет собой выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Объектом недвижимости в нашем случае является квартира.

Любой желающий может заказать его в МФЦ за 460 рублей. Подробные инструкции о том, как это сделать, можно найти здесь.

Свидетельство о праве собственности

Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.

Этот документ удостоверяет, что продавец владеет акциями. Если приобретаются акции или квартиры, то это договор купли-продажи. В случае наследования — свидетельство о праве на наследство. В случае приватизации, приватизационного контракта и т.д.

(Нажмите на изображение для увеличения и горизонтальной прокрутки)

Нотариусы редко требуют такой сертификат для подтверждения того, что продавец находится в хорошем состоянии. Особенно если продавцу больше 65 лет. Для нотариусов важно убедиться, что пожилые люди понимают, что они делают, и что они продают свои акции.

Более того, некоторые нотариусы требуют не только справку о том, что продавец не состоит на учете, но и о том, что продавец прошел обследование в психоневрологическом диспансере.

Это то же самое, что и сертификат, упомянутый выше. Нотариусы могут потребовать такую справку, если они убеждены, что продавец сильно пьет, употребляет наркотики или состоит на учете. Некоторые нотариусы требуют проведения оценки, а также справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом центре.

О первоначальном взносе — как правильно перевести деньги, чтобы потом не было проблем у продавца + документы, которые необходимо подписать.

Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

1. Далее продавцу и покупателю необходимо обратиться к нотариусу и подать документы. Каталоги перечислены в третьем шаге выше. Или же она может быть передана от их имени. Подробнее об этом позже.
2. Нотариус должен составить несколько экземпляров договора купли-продажи, и стороны должны подписать его в присутствии нотариуса. Если покупатель младше 14 лет, ему не обязательно присутствовать, а договор подписывает родитель (или опекун). Если ему от 14 до 18 лет, он и один из его родителей (опекун или администратор) подписывают договор.

Количество копий зависит от числа сторон, плюс одна остается у нотариуса для протокола. Например, если есть продавец и покупатель, то существует три экземпляра. В случае покупателя заверенная копия договора имеет специальный формат с водяными знаками, в случае продавца и самого нотариуса — заверенная копия на обычной бумаге.

Ниже также отмечается, что договор может быть составлен самими сторонами и не обязательно, чтобы это делал сам нотариус.

Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию

В настоящее время нотариус должен сделать это сам в тот же день, бесплатно, чтобы представить нотариально заверенный документ на регистрацию. Это включено в услугу аутентификации транзакций. Нотариусы обязаны это делать с февраля 2019 года в соответствии со статьей 1 Федерального закона 338-ФЗ от 3 августа 2018 года, который исключает нотариальный тариф из статьи 22.1 Основ законодательства о нотариате и добавляет пункт 2 в этот же закон.

Описание Федеральной нотариальной конторы — ссылка.

Нотариусы обычно подают документы в электронном виде. Затем в течение одного рабочего дня производится расшифровка транзакции. Если нотариус не может подать документ в электронном виде, то нотариус или его помощник должен подать документ в офис Росреестра в течение максимум двух рабочих дней.

Сторонам сделки необходимо лишь уплатить нотариусу государственную пошлину за регистрацию сделки — 2 000 рублей (ст. 22, п. 1 ст.

333.33 Налогового кодекса РФ). Если нотариус подает документы онлайн, Росреестр установил скидку 30%. По закону официальную пошлину оплачивает покупатель как бенефициар, но на практике нотариусу все равно, кто отправляет деньги.

Конечно, участники сделки могут отказаться от бесплатной нотариальной услуги и представить договор при регистрации в МФЦ или рег. палате. Плата та же — 2, 000 р.

Этап №6 — Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы

Как только секретарь Росреестра получает документы, он регистрирует переход права собственности и вносит соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — один рабочий день с момента получения документов в электронном виде (ст. 16, п.

9 Федерального закона «О регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ); он может затянуться на несколько дней в связи с загруженностью Росреестра. После регистрации сделки все документы отправляются к нотариусу.

Обычно нотариус не уведомляет клиента о получении документов, и это следует уточнить по телефону, позвонив нотариусу.

Участники сделки могут приходить к нотариусу в разные дни, так как каждый получает свои документы. Договоры купли-продажи заверяются печатью при передаче в электронном формате в виде сканированных изображений. Печать государственного учреждения больше не требуется.

Лицо, являвшееся покупателем, получает новую выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Это указывает на то, что он является новым владельцем акции. Его имя появляется в строке «Владелец титула».

Стоимость услуг нотариуса

Стоимость нотариально заверенного договора купли-продажи акций можно рассчитать по этой ссылке (https://prozhivem. com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi). См. первый раздел «Ратифицировано ли соглашение».

О налогах

Перейдите по этой ссылке, чтобы прочитать о налогах, уплачиваемых при продаже доли квартиры, когда они освобождаются от уплаты, как они рассчитываются и уплачиваются.

Понравилась ли вам эта статья. Вы знаете, что делать?

У вас есть вопросы? Вы можете связаться с нами для получения бесплатной консультации. Воспользуйтесь нашей услугой онлайн-консультации, формой ниже или позвоните нам по телефону (24 часа в сутки, 7 дней в неделю).

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите простой письменный договор, Федеральная регистрационная служба просто не зарегистрирует его.

Вторая сингулярность. Перед продажей доли иностранцу необходимо предложить выкупить долю совладельцу (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если кто-то продает долю в квартире с нарушением установленного порядка и не предлагает выкуп сособственнику, лицо, чьи права были нарушены, может обратиться в суд и потребовать, чтобы права покупателя перешли к нему. То есть, вместо того, чтобы требовать признания сделки недействительной (что невозможно), он может попросить суд выкупить сами акции на тех же условиях и за ту же сумму.

Это также может быть сделано, если лицо продало акции иностранцу по цене ниже, чем цена, предложенная совместным владельцам. Закон ясен. Лицо может продать акции третьему лицу по цене не ниже цены, указанной в предложении о продаже акций, которое должно быть направлено совладельцу.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Закон не требует, чтобы акции были проданы третьему лицу. Условия и процедура одинаковы для продажи акций, будь то 1/3, 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да, с согласия органа опеки и попечительства. В противном случае трастовое учреждение не даст согласия на сделку. Как продажа, так и передача имущества несовершеннолетнего не обязательно должны осуществляться посредством сделки купли-продажи.

Можно продать акции несовершеннолетнего и получить эквивалентные акции в подарок. Задача траста состоит в том, чтобы несовершеннолетний не остался без имущества или чтобы его доля была уменьшена или его положение ухудшилось.

Сделки с участием доверительных управляющих всегда сложны и требуют много времени. В среднем на рассмотрение заявления таможенными органами уходит от 1 до 1,5 месяцев. Однако надзорные органы не всегда выносят положительное решение.

Если они не дают разрешения на торговлю, единственным выходом является обращение в суд, что является очень медленным процессом. В среднем дело длится более шести месяцев. Будет ли покупатель ждать так долго — большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

При соблюдении всех условий: если продавец известил совладельцев о продаже, предложил купить доли и в результате отказа или бездействия продает их третьему лицу по той же цене, вы не можете предотвратить продажу соседом ваших акций.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Этого можно добиться путем соблюдения преференциальных прав.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

На рынке недвижимости существует спрос на акции. Конечно, это не идет ни в какое сравнение со спросом на односемейные дома, но их все равно покупают. Основным заблуждением владельцев является оценка стоимости их акций.

Например, цена 1/2 доли квартиры — это одно, а рыночная стоимость всей недвижимости, деленная на два — совсем другое. Цена акции всегда будет ниже. Это связано с тем, что ситуация может ухудшиться настолько, что новый владелец не сможет в полной мере использовать актив.

Для определения рыночной стоимости акции рекомендуется обратиться к независимому оценщику.

Лично я считаю, что рыночная стоимость акций всегда стремится к нулю, поскольку они представляют собой чемоданы без ручек.

(Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической фирмы PG Partners)

Например, речь идет о 1/3 в трехкомнатной квартире, если доля может быть хотя бы распределена, но владелец может рассчитывать на другую комнату — что тоже не является большой проблемой.

Получите юридическую консультацию по продаже доли в квартире.

Например, если речь идет о доле в однокомнатной квартире, где есть только одна комната и ничего нельзя разделить, владение долей не обязательно означает, что собственник может жить в этой квартире. .

Другое заблуждение — думать, что размер доли пропорционален праву собственника занимать определенную площадь квартиры. Акция — это общее право.

Однако даже владелец самой большой доли может не иметь возможности занять самую маленькую комнату или вообще жить в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других совладельцев.

Предположим, имеется двухкомнатная квартира с комнатами размером 10 кв. м или 19 кв. м.

Квартира находится в совместном пользовании двух собственников, один из которых является владельцем, а другой — совладельцем. У квартиры два собственника. Первый неженатый мужчина имеет 2/3 доли, а второй, женщина с детьми, — 1/3 доли.

В этом случае, если сособственники не могут договориться и решить вопрос о порядке пользования жилым помещением через суд. Женщина с детьми может получить большую комнату с меньшей долей. Поэтому им не следует рассчитывать на то, что они будут иметь ту же площадь в квартире, что и при покупке доли.

Для среднего покупателя доля в квартире не представляет особого интереса — скорее всего, он будет рассматривать даже самую маленькую студию. Акции представляют большой интерес в основном для черных брокеров. Черные брокеры систематически въезжают в дом, выселяют оставшихся жильцов из недвижимости и склоняют их продать свои доли за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, вы можете подарить часть своей квартиры. Вам даже не нужно сообщать об этом совладельцам. Вам также не нужно спрашивать их мнение по этому вопросу.

Единственным условием является то, что сделка должна быть нотариально заверена. Это своего рода окно в нашем законодательстве для тех, кто хочет распорядиться своей долей, не ставя в известность проблемных совладельцев. Обычный способ сделать это — приобрести акции через пожертвование.

В этом случае вся документация оформляется как подарок, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованная сторона сможет доказать в суде, что продавец получил деньги по договору дарения, она может поставить вопрос о признании сделки недействительной.

Кроме того, такая система очень опасна для продавца. Деньги передаются неофициально, и если что-то пойдет не так, никто ничего не сможет доказать. Как юрист, я бы никому не рекомендовал такую систему.

Пожертвования — это одна из тех сделок, с которыми очень трудно бороться в суде, но можно при определенных обстоятельствах.

Вы не можете пожертвовать долю несовершеннолетнего. Комиссия не допустит этого.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Можно купить долю против воли соседа, но только если доля незначительна (например, 1/8, 1/10, 1/32, 1/50) и собственник не проживает там. В этом случае невозможно разделить виды.

Например, в двухкомнатной квартире два собственника: один с долей 7/8, другой с долей 1/8. Если владелец небольшой доли не проживает там и не имеет интереса в собственности, он может обратиться в суд и попросить совладельца принудительно продать его долю по рыночной стоимости. Для этого акции должны быть оценены и вся сумма передана на хранение в суд.

Такая практика не является редкостью. Суды охотно разрешают погашение небольших сумм процентов. На практике это связано с тем, что небольшие суммы процентов не приносят выгоды владельцам или совладельцам, которые не могут полностью распорядиться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Продажа должна соответствовать всем условиям статьи 250 «Право преимущественной покупки» Гражданского кодекса. Продать без показа, если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру. Такие предложения также можно найти, но цена таких опционов ничтожно мала.

Вам также может быть интересно:.

Узнайте стоимость доли квартиры в Москве — здесь

Как заставить продать долю?

Виктория Суворова, ведущий юрист семейно-правовой фирмы «Суворов и партнеры» (Пятигорск)

Жили-были люди в трехкомнатной квартире, одну комнату занимал Саша. В двух других комнатах жила дочь бывшего супруга Светы. В двух других комнатах жили бывшая жена Света и ее дочь. Сеста очень хотела купить комнату у Саши, поэтому она больше никогда не видела ни его, ни его вещей.

Саша жила отдельно, но не хотела продавать свою комнату. Он не нуждался в деньгах и имел 1/3 квартиры в своем распоряжении. Он может оставить мебель, если захочет.

Сеста думала-думала и решила обратиться в суд. Дело касалось объявления и приобретения доли Саши и ее поглощения.

Однако он проиграл первый суд и апелляцию. Дело появилось, и Верховный суд (главный суд в нашей стране) поддержал его.

Что сказал по этому поводу Верховный суд

Согласно тексту решения, поведение Саши было «плохим», потому что «очевидно, что поведение политического коммивояжера — это отход от честности».

В конечном итоге суд решил удовлетворить требования SASA. А именно, доля SASA была признана незначительной (1/3, 1 сек.); Света должна выплатить ему денежную компенсацию за его долю. Стоимость этой доли должен определить сам суд (Суд № 78-KG16-36).

Если у вас похожая ситуация, вы можете обратиться в суд. Я могу помочь вам выиграть дело и решить проблему.

Может ли собственник продать свою долю

Акции — это полный дом. Его можно продать, подарить или унаследовать. Владелец может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако отчуждение этого имущества зависит от определенных условий. Например, при продаже необходимо сначала проинформировать владельцев других акций. Подробности могут быть уточнены позже.

Таким образом, в договоре указывается каждый из трех собственников.

Зачем вообще покупать долю

Двумя основными преимуществами фондового рынка являются

• Низкая стоимость (доля в квартире ниже, чем в квартире в целом); и
• Покупка доли — хороший способ зарегистрироваться в качестве жильца дома (покупка доли — хороший вариант, так как прописка может понадобиться только в этом случае).

Процесс покупки доли схож с покупкой целой квартиры. Однако в долевом участии районов есть свои нюансы. Узнайте о них больше.

Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире

Дело в том, что доля — это не то же самое, что комната или угол в квартире. Это не естественно определенная доля.

Необходимо понимать, что другие собственники владеют другими частями квартиры. Заселение в квартиру может быть затруднено, если речь идет о неопределенной доле, т.е. об отдельной выделенной комнате.

Это связано с тем, что не определено конкретное место жительства. В таких случаях, когда владелец не является родственником родителей, квартиры любезно делятся между собой для проживания.

Если доля слишком мала для такого вида, то вряд ли удастся вселиться в квартиру. Чтобы получить неделимое право собственности на долю в недвижимости, можно попросить выделить долю в натуре, но на практике это нелегко, если доля меньше комнаты.

Каковы риски? Если продавец продает часть недвижимости под видом отдельной квартиры, это мошенничество. Иногда доля продается под видом другой небольшой студии, т.е. только ее части, а не другой комнаты.

Иногда владельцы покупают большую квартиру в старом жилом комплексе, делят одно помещение на несколько комнат, проводят воду в каждую «студию» и продают ее с отдельной ванной комнатой с небольшой кухонной зоной. Следует понимать, что такая перепланировка сама по себе незаконна, и в договоре купли-продажи должно быть указано, что речь идет именно о доле, а не о квартире.

В таких объявлениях часто указывается, что покупка осуществляется только за наличные и не предусматривает ипотеку или материнский капитал. Это связано с тем, что продавцы хотят избежать банковских чеков.

Эти дела являются предметом судебного разбирательства. Например, в Ставрополе суд признал такое переоборудование незаконным и постановил, что квартира должна быть восстановлена в первоначальной планировке. В этом случае покупатель такой «студии» должен обратиться в суд для выделения доли в натуре, которая может не соответствовать первоначально оплаченным квадратным метрам.

Как проверить тип недвижимости. Чтобы узнать, какой тип недвижимости предлагает продавец, вы можете

Адрес квартиры — на портале Росреестра. Сравните его с описанием квартиры в документе. Например, в недавнем документе на право собственности упоминается участок полосы отвода, который теперь продается как отдельная квартира. В этом случае вы должны спросить о причине такого изменения. Если это законно, то документ на право собственности должен быть другим. Новый технический паспорт или решение суда.
1. Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер, который можно использовать для запроса оценки. Сюда входит информация о количестве собственников, доле каждого собственника, а если доля разделена, то она указывается как помещение. Владельцы квартир могут запросить цену онлайн через личный кабинет в МФЦ или на сайте Росреестра.

Выписки можно запросить в отделе регистрации МФЦ или онлайн, используя личный кабинет на сайте Росреестра.

Примеры выписок из Единого государственного реестра объектов недвижимости, находящихся в совместной собственности

1. Если вы сомневаетесь, посмотрите на планировку квартир на других этажах того же здания. Это можно сделать в истории рекламы для выбранного адреса. Если аналогичные квартиры на других этажах имеют разную планировку и площадь и в здании нет других квартир такой же площади, это повод для дальнейших расспросов и проверок.

Как выделить долю в натуре

По соглашению сторон или через суд акции могут быть распределены в натуре, т.е. в виде комнат.

Во-первых, попытайтесь договориться с другими владельцами. Если вопрос не может быть решен путем переговоров, он должен решаться в суде. Для этого необходимо подать иск о распределении имущества в натуре и, если иск будет удовлетворен, получить постановление суда о распределении имущества.

Согласно решению суда, это два дома с номерами или названиями, например, буквы А и А1.

Эти документы подаются в Росреестр через МФЦ для государственной регистрации. В результате каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре юридических лиц присваиваются индивидуальные кадастровые номера, и каждый владелец получает право собственности на весь объект недвижимости, а не на совместную собственность.

Следует понимать, что в некоторых случаях акции в натуральной форме не могут быть предоставлены. Например, если доля собственников незначительна — меньше, чем размер одной комнаты в квартире. Еще один важный момент: даже если выделена жилая комната, общие помещения, такие как кухня, коридор, ванная и туалет, остаются общими.

Не забудьте разделить счета за общедомовое имущество, чтобы счета за коммунальные услуги приходили отдельно в каждую комнату, и, по возможности, установите отдельные счетчики. Расходы на содержание других мест общего пользования квартиры несет доля в общей собственности (статья 43(2) Закона о жилье).

Примеры судебных постановлений о распределении частных жилых помещений в натуре

Отдельные номера в акте о праве собственности на выделенную долю.

Продавец обязан известить других собственников о продаже доли

По закону, перед продажей своей доли продавец должен предложить выкупить ее другим владельцам квартиры. Для этого продавец должен в письменном виде сообщить другому собственнику подробности предполагаемой продажи, включая цену сделки. Это называется опционом «колл».

Продавец должен отправить уведомление о продаже акций заказным письмом с описью вложения и подтверждением получения.

Условия выкупа должны быть одинаковыми для всех потенциальных покупателей. Для того чтобы акции можно было дешево продать третьей стороне, нельзя завышать их стоимость в уведомлении. Это может произойти во время развода, когда один из владельцев не хочет продавать свою долю бывшему супругу.

Обратите внимание, что это является основанием для возражения против сделки.

У владельцев оставшихся квартир есть один месяц, чтобы ответить на предложение. Они могут либо принять, либо отклонить условия. Отсутствие ответа считается отказом. Однако важно убедиться, что они получили предложение. Если все владельцы письменно откажутся, им не придется ждать один месяц, прежде чем они смогут продать свои акции.

Если количество собственников недвижимости превышает 20, вы можете уведомить о продаже доли через личный кабинет в Росреестре — бесплатном сервисе. Это полезно, например, для владельцев общих парковочных мест или совместного владения землей.

Каковы риски? Продавец может

• Не уведомлять других владельцев, и
• Отправка уведомления по неправильному адресу.
• Подделывать подписи других владельцев на отказах и
• Объявленная цена может отличаться от цены, указанной для вас.

Если в процессе уведомления были допущены нарушения или были нарушены права другого собственника, в будущем он может оспорить сделку в суде.

Методы проверки

• Убедитесь, что продавец получил отказ от другого владельца или что ему было отправлено уведомление о продаже акций. Посылки можно отследить по номеру отслеживания. Чтобы проверить, что получатель получил и забрал посылку, попросите продавца сделать это.
• Изучите условия всех уведомлений и сравните их с условиями любых будущих сделок. Уведомление должно содержать описание продаваемого имущества, цену и предполагаемую дату продажи.
• Договоритесь с продавцом, что в любом случае сделка будет оформлена в виде нотариального акта, поэтому все уведомления должны направляться через нотариуса.
• Если возможно, прямо спросите других владельцев об их намерениях.

• Сохраните все документы: копию предложения продавца другому владельцу, а также любой письменный отказ или квитанцию об отправке уведомления. Эти документы необходимы для подписания договора и регистрации права собственности на акции.

Здесь показано, как выглядит отказ от преимущественного права на согласие продавать и покупать акции. Источник.