Покупка квартиры в браке

Многие люди считают частное домовладение признаком крепкой и надежной семьи. Поэтому молодожены полны решимости жить долго и счастливо и часто спешат приобрести недвижимость. И даже отсутствие денег не является препятствием — банки всегда рады видеть новых клиентов на ипотечные кредиты.

Кстати, средний размер ипотечных кредитов в России в 2021 году вырос на 650 000 рублей, достигнув 3,28 млн рублей на конец декабря прошлого года. Заемщики.

Есть одно «но». По статистике, за эти годы в России распалось более половины всех зарегистрированных браков. В прошлом новые семьи без проблем разводились — у супругов не было времени на покупку дорогой недвижимости, ведь они прожили вместе так мало времени.

Однако строительный взрыв и доступность ипотеки сделали свое дело. Проблемы с распределением имущества, приобретенного с помощью ипотеки, широко распространены.

Способы решения таких проблем хорошо известны. Наиболее подходящими являются досрочное погашение ипотеки, последующая продажа дома и распределение доходов между предыдущими супругами. Однако в большинстве случаев у них нет денег, чтобы погасить ипотечный кредит.

Для распределения совместно нажитого имущества и долгов начинается длительное судебное разбирательство. Часто эта проблема приводит к изъятию квартиры кредитными организациями.

В любом случае, в таких случаях все понятно. Молодые люди объявляют о своем браке, приходят в банк и заключают договор. Они становятся координаторами и, таким образом, имеют равные права и обязанности.

Супруги несут солидарную ответственность и включают погашение кредита перед банком в целом. Это означает, что банк имеет право требовать погашения кредита от обоих супругов вместе или отдельно от кого-либо еще. Если один из супругов не в состоянии платить, то платить должен другой супруг (статья 323 Гражданского кодекса РФ).

Однако бывают и более сложные ситуации. Один из них рассматривается ниже. Является ли это следствием небрежности одного из супругов или продуманного замысла другого, можно ответить, только зная все обстоятельства сделки и условия кредитного договора. Мы их не знаем. Но нам это не нужно. Посмотрим, как будут развиваться события дальше.

(Простые советы для тех, кто не хочет попадать в сложные ситуации, можно найти в статье «Помощь родственникам»).

Когда нужно получать согласие супруга на сделку?

Вступая в брак, супруги официально подтверждают распределение определенных прав и обязанностей. Согласно семейному праву, юридически действительный брак означает, что члены семьи принимают совместные решения и имеют права на приобретенное имущество.

Поэтому для совершения сделки требуется дополнительная документация, заверенная нотариусом и свидетельствующая о согласии супругов на совершение имущественной сделки. К таким ситуациям относятся

Аренда сроком более одного года

Договор о передаче прав в случае участия в уставном капитале.

Конечно, каждая сделка уникальна, и могут существовать различные нюансы. Рекомендуется обращаться за юридической консультацией по сделкам с недвижимостью к специалисту.

Когда согласие на продажу не требуется?

Рассмотрите случаи, когда согласие супруга не требуется.

— В случае продажи квартиры/дома/комнаты, приобретенной до брака

— Если имущество получено в дар

— Если заключен брачный договор, предусматривающий распределение имущественных прав. В этом случае каждый из супругов может распоряжаться своим имуществом без нотариального согласия другого супруга. Это упрощает юридическую сделку и бракоразводный процесс.

Что случится, если вы не оформили согласие супруга?

Управление общим имуществом не может осуществляться без согласия. Если квартира не входит в перечень критериев, указанных выше, Росреестр требует нотариального согласия второго супруга перед регистрацией квартиры у покупателя. В противном случае сделка приостанавливается на неопределенный срок до предоставления заявителем данной документации.

Обход запрета и совершение сделки без согласия жены может привести к подаче судебного иска. В таких случаях суд, скорее всего, встанет на сторону «обманутого» супруга, и сделка будет признана недействительной. Обратите внимание, что вы должны обратиться в суд в течение одного года с момента, когда вам стало известно о недобросовестной сделке.

В противном случае транзакция не может быть отменена.

Чтобы избежать подобных ситуаций, стоит заранее обсудить с супругом такие юридические вопросы. Вы можете определить права всех лиц на владение и распоряжение определенным имуществом. Таким образом, нет необходимости получать согласие и пытаться обойти запреты Росреестра. Также избегайте ненужных судебных разбирательств.

Имущественный налог при покупке квартиры супругами

Да, бывает очень трудно получить согласие на вторую половину сделки, особенно если в данный момент дела идут не очень хорошо. Однако в совместном использовании имущества есть свои преимущества. Например, оба супруга могут иметь право на один и тот же налоговый вычет на квартиру.

Статья 220 Налогового кодекса РФ предусматривает, что при покупке квартиры, дома или участка граждане и их законные супруги могут претендовать на частичный возврат суммы, потраченной на недвижимость. Каждый из супругов может претендовать на скидку в размере 13%, но не более 2 млн рублей (примерно 260 000 рублей).

Существует еще один порог в 3 млн рублей для налогового кредита по ипотеке. Это означает, что вы не можете получить от государства деньги сверх этой суммы. И 13% от этой суммы — 390 000 рублей. Вычеты производятся только из объекта, на который оформлена ипотека.

При рефинансировании платежи могут осуществляться в счет процентов, первоначального кредита и нового кредита. Для получения налоговых вычетов по ипотеке необходимо собрать ряд документов, перечисленных на сайте Налоговой службы. Кроме того, если вы хотите претендовать на вычет по ипотечным процентам, вы должны заполнить обязательный пакет документов, включающий копию кредитного договора и справку об уплаченных процентах.

Как происходит деление имущества при разводе?

Поэтому ясно, что должно быть сделано с имуществом во время брака. Но что, если вы решите развестись? Помните: при разводе все совместно нажитое имущество делится поровну между супругами (опять же, если нет брачного контракта).

Юридически возможно разделить имущество во время и после развода. Для этого между супругами должно быть составлено соглашение, либо вы должны обратиться в суд. Если ваша недвижимость заложена, вам необходимо связаться с банком для решения вопроса о распределении платежных обязательств.

Кстати, существуют и другие способы распределения заложенной квартиры при разводе — о них вы можете прочитать в нашей статье.

Имущество не подлежит распределению в следующих случаях

Имущество передается по дарственной или по наследству

Бесплатно передаваемая собственность

Имущество, приобретенное до брака, или деньги, приобретенные до брака

При наличии детей процесс раздела имущества решается в суде. Однако в большинстве случаев, как показывает практика, имущество переходит в пользу того родителя, с которым находятся дети. В этом случае опекун может получить большую долю имущества, а не половину распределяемого имущества.

Если дети имеют долю в имуществе после брака, суд принимает решение о распределении в пользу детей и сохраняет их права на свою долю имущества.

Как оформить брачный договор?

Поэтому рекомендуется составлять брачный договор во избежание споров. Как до, так и во время брака вы можете составить документ, который юридически регулирует ваши отношения. Кстати, многие действуют только при оформлении ипотеки.

Предоставленные документы, кто сколько платит по кредиту и кому какая доля достанется в случае развода. Форма брачного договора необязательна, но рекомендуется проконсультироваться по этому вопросу с юристом. Они могут подсказать вам, как не совершить ошибку.

Главное:

— Все имущество, приобретенное в период брака, делится пополам между супругами, поэтому вам необходимо получить разрешение вашего законного супруга на сделку с жильем

— Решение вашего мужа должно быть подтверждено законом и требует нотариально заверенного акта согласия

— Правила распределения имущества между супругами не распространяются на имущество, приобретенное до брака или подаренное членам семьи

— Во избежание недоразумений рекомендуется заранее обсудить все детали имущества и подписать брачный контракт.

Регистрация имущества обоих супругов

Если муж и жена совместно владеют квартирой, то они владеют ею в равных долях. Для управления такой квартирой требуется письменное и нотариально заверенное согласие другого собственника. При разводе прекращается действие прав общей собственности, например, регистрация общего имущества (см.

ниже более подробную информацию о долях). В качестве альтернативы квартира может быть разделена поровну (статья 37, пункт 1 Семейного кодекса РФ гласит: «При разделе имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными. Предусмотрено нечто иное, чем соглашение между супругами»).

Регистрация права собственности путем разделения долей.

В случае приобретения двухуровневой недвижимости муж и жена могут оформить долю совместного владения в равных долях или пропорционально вложенным средствам. При разводе каждый из супругов остается со своей долей.

Если один из супругов продает свою долю, другой супруг имеет право преимущественной покупки этой доли (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Продавец должен письменно уведомить другого акционера о своем желании продать акции. Если вторая половина не приобретет долю в течение месяца после уведомления, продавец может продать ее третьему лицу.

Если второй супруг отказывается от покупки акций в письменной форме, акции могут быть проданы более чем через месяц. Однако он или она может передать свою долю третьему лицу без уведомления второй половины.

[…]

Этот вариант выбирается потому, что процесс регистрации недвижимости проще. Не все бюрократические процедуры должны проходить оба супруга; с января 2017 года обязательное согласие второй половины на покупку дома не требуется (ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости») — Росреестр в любом случае зарегистрирует сведения о переходе прав, отсутствии Требуется следующая информация. Согласие другого супруга необходимо для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Независимо от того, на кого оформлена квартира, важно понимать, что при разводе все доли должны быть разделены поровну или подпадать под интересы несовершеннолетних детей. Имущество может быть разделено либо в суде (полюбовно), либо в судебном порядке (если полюбовное соглашение не может быть достигнуто).

Раскрытие №1: Если квартира была получена в дар или по наследству.

Квартира, полученная супругом в дар или по наследству во время или до брака, не считается общей собственностью. «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов в дар или в порядке наследования во время брака, является его собственностью» (статья 256 Гражданского кодекса РФ). «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или в результате других безвозмездных действий (имущество каждого из супругов), составляет имущество» (статья 36 Семейного кодекса).

Такие квартиры остаются во владении владельца во время развода и не подлежат распределению. Исключение составляют случаи, когда после получения наследства или подарка от одного из супругов, другой супруг вложил средства в недвижимость для увеличения ее стоимости (например, на ремонт, меблировку квартиры и т.д.).

Оттенок № 2: когда квартира была приобретена полностью на доходы владельца.

Всегда остается вопрос о том, как делится квартира. Также всегда возникает вопрос о том, имеет ли доход только один из двух супругов, если они делятся. Статья 34 Семейного кодекса содержит положение о том, что «право на имущественное положение супруга принадлежит также супругу, который в период брака не имел самостоятельного дохода для ведения домашнего хозяйства, ухода за детьми или по другим серьезным причинам».

Фраза «другие серьезные причины», по-видимому, не включает в себя бродяжничество, зависимость от психотропных препаратов или увлечение виртуальными играми вместо работы. Однако на практике суды считают, что все это делается с согласия сторон. Другой супруг, в любом случае, означает, что квартира подлежит распределению.

Нюансы могут скрываться только в пропорции распределения квартиры: так, второй пункт статьи 39 Семейного кодекса гласит, что «суд может отступить от … принцип равенства супругов в общей собственности.<. >если другой супруг не получает дохода по необоснованным причинам или если использование общего имущества супругов наносит ущерб интересам семьи.

Дополнительная информация о покупке недвижимости во время брака

Статус имущественных отношений супругов регулируется главой 7 Семейного кодекса. Согласно статье 34 Семейного кодекса, все имущество, нажитое супругами во время брака и зарегистрированное в установленном порядке в органах ЗАГСа, считается общей собственностью. Что именно относится к этой собственности, перечислено во втором пункте рассматриваемого положения.

Прежде всего, это

• доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности; -.
• Пенсии,.
• надбавки; и
• Другие формы государственной материальной поддержки, если они не носят ограниченный характер.

Однако совместное имущество — это не только доходы супруга, но и все, что приобретено на эти деньги, включая недвижимость.

С юридической точки зрения не имеет значения, кто имел доход: регистратор имущества, плательщик покупной цены или другой супруг.

Это означает, что приобретение квартиры в общую собственность супругов может быть осуществлено любым из них.

Пример из практики.

Супруги Наталья и Валерий Даниловы развелись. Женщина обратилась в суд с иском о продаже квартиры. Мужчина объяснил, что недвижимость была зарегистрирована на его имя.

Более того, именно он купил недвижимость на свои собственные деньги, заработанные на работе. По словам Валерия, Наталья никогда не работала в браке и не имела никакого отношения к квартире. Суд не принял довод ответчика, поскольку, согласно статье 34(3) Семейного кодекса, в него входят не только работающие супруги, но и супруги, которые не зарабатывают, но содержат дом или ухаживают за детьми.

Права на общее имущество.

Для того чтобы супруги приобрели квартиру в совместную собственность, они должны найти подходящую недвижимость, один из них должен подписать договор купли-продажи, оформить и зарегистрировать право собственности.

Обратите внимание, что запрещается продавать совместно нажитое имущество без согласия другого супруга. Теоретически это возможно. А на практике Росреестр без проблем зарегистрирует право собственности на недвижимость без согласия нотариуса мужа или жены.

Поэтому верно, что сторона, чьи права были нарушены, может обратиться в суд за признанием недействительности сделки.

Брачные контракты

Супружеская общая собственность осуществляется путем распределения долей между супругами после приобретения квартиры. Это означает, что каждый из них имеет определенный процент собственности. Однако это не отменяет статуса общей собственности. По закону, каждый супруг претендует на половину доли другого супруга.

Может быть составлено соглашение, определяющее имущество, принадлежащее обоим супругам. Подробности ее выводов регламентированы в главе 8 Семейного кодекса. Он определяет процесс распределения имущества как существующих, так и будущих супругов.

Брачные договоры могут распределять доли как по семенам, так и по акциям. Например, квартира принадлежит жене, а дом — супругу.

Свадебный контракт обязательно должен быть составлен в письменной форме и заверен у нотариуса. Он может быть расторгнут как во время свадьбы, так и до официального заключения брака.

Примечание: Соглашение особенно важно, если один из супругов приобретает ипотечный дом во время свадьбы. Соглашение может предусматривать, что супруг или супруги не имеют доли собственности в имуществе и, следовательно, не являются совместными собственниками по кредитному договору и не несут ответственности за невыполнение своих финансовых обязательств.

Покупка недвижимости для личных сбережений

Общая собственность супругов регулируется статьей 34 Семейного кодекса. Однако, согласно статье 36 Семейного кодекса, оно признается их собственностью в соответствии с имуществом, приобретенным супругами и (или) супругами до или во время брака в порядке дарения, наследования и других видов безвозмездных сделок. Личное имущество.

Это означает, что если один из супругов получает крупную сумму денег в качестве подарка или наследства и покупает на нее квартиру, имущество не делится.

Доход от продажи движимого имущества также признается в качестве дохода каждого из супругов. Например, муж получает в наследство дом, продает его и на вырученные деньги покупает квартиру. В этом случае приобретенное имущество является только его собственностью.

Покупка недвижимости через третьих лиц

Приобретение недвижимости через третьих лиц не является честным способом. Однако это не является незаконным, если не доказано обратное.

‘В итоге, чтобы один из супругов стал единственным владельцем недвижимости, договор купли-продажи заключает не он, а кто-то из его знакомых и родственников.

Однако на практике за покупку платит не покупатель, указанный в договоре, а инициатор сделки. После регистрации права собственности новый владелец переуступает квартиру одному из супругов. Имущество теперь принадлежит ему, так как передано в результате безвозмездной сделки.

Как поделить недвижимость, купленную в браке

Совместная собственность означает, что каждый из супругов владеет определенной частью имущества. Однако это не означает, что муж или жена не могут претендовать на женскую или мужскую половину дома.

Для того чтобы выделить каждому определенный процент, супруги могут добровольно разделить свое имущество во время брака. Для этого они составляют соглашение и ратифицируют его.

Пошаговая инструкция приобретения недвижимости

Покупка имущества во время брака, по сути, то же самое, что и покупка имущества вне брачных отношений. Разница лишь в том, что второй супруг имеет право на половину имущества и может заявить о своих правах на акции в ЗАГСе.

При покупке квартиры нет необходимости, чтобы оба супруга присутствовали при сделке. В договоре купли-продажи покупателями могут быть как один, так и другой.

• Найдите подходящую недвижимость самостоятельно или с помощью брокера.
• Подписать контракт с продавцом.
• Подпишите договор купли-продажи — если необходимо, утвердите его и
• перечислить имущество.

В заключение следует отметить, что пара может подать заявление на регистрацию права собственности одновременно. В этом случае лицо, указанное в договоре купли-продажи, записывается как владелец титула, а другой заявитель просто становится собственником.

Особенности приватизации квартиры в браке

Приватизация во время брака рассматривается как бесплатная передача имущества. Это означает, что каждый из супругов получает долю, которая не делится при разводе и признается частной собственностью каждого из супругов.

Если жена или муж отказываются от приватизации и другой супруг получает в единоличную собственность муниципальное или государственное жилье, первый не может претендовать на половину собственности.

Когда личная недвижимость становится совместной

Личное имущество каждого из супругов считается совместно нажитым. Такие правила регулируются статьей 37 Семейного кодекса. Согласно положениям данной статьи, не будет преувеличением сказать, что если квартира является частной собственностью одного из супругов, но была существенно улучшена другим супругом посредством физического или финансового труда, эта собственность может быть признана общей собственностью.

.

Например, муж получил в наследство квартиру. Затем жена внесла свои собственные деньги и произвела значительные улучшения имущества до брака. После этого пара может претендовать на долю в квартире.

Основным требованием для признания личного имущества общей собственностью является то, что супруги произвели улучшения, увеличивающие стоимость имущества.

Судебная практика

Суд рассмотрел заявление о признании квартиры общим имуществом супругов. Заявитель объяснил, что его жена унаследовала имущество, из которого переехала семья. Во время брака мужчина работал один и был единственным кормильцем. Жена не имела дохода, но продолжала жить в доме. У мужчины и женщины не было детей.

Заявитель сообщил, что после того, как его жена вступила во владение квартирой, он лично провел в ней масштабный ремонт на заработанные деньги. В течение девяти лет проживания в квартире он делал небольшие перепланировки и поддерживал имущество в хорошем состоянии. Его заявление подтвердили очевидцы.

После развода заявительница предложила разделить квартиру пополам и купить две меньшие. Женщина отказалась, утверждая, что имущество принадлежит только ей, так как она получила его по наследству.

Рассмотрев дело, суд отказался признать финансовые вложения жены в ремонт квартиры основанием для признания ее частной собственности общей собственностью, поскольку доход от работы мужа был совместным доходом. Однако судья счел, что ее вклад в работу был достаточным, и удовлетворил ходатайство.

Частые вопросы

Может ли супруг или супруга купить квартиру в качестве совладельца (оба одновременно), если в договоре купли-продажи указан только супруг?

По закону имущество, приобретенное одним из супругов во время брака, считается совместной собственностью. Для того чтобы зарегистрировать квартиру как совместную собственность, супруги должны пройти процедуру регистрации совместно после заключения договора купли-продажи.

Может ли жена претендовать на земельный участок мужа, приобретенный во время брака на деньги, которые он накопил до брака?

Если супруг копил деньги на банковском счете до вступления в брак или имеются другие доказательства владения деньгами до вступления в официальные отношения, имущество, приобретенное на эти средства, считается личной собственностью.

Я хочу купить квартиру и зарегистрировать ее на имя своих детей. Имеет ли жена право на половину имущества при разводе?

Общее имущество — это имущество, которое принадлежит мужу и/или жене и было приобретено во время брака. Если имущество принадлежит детям, то при разводе оно не делится.

Покупка квартиры в браке: на кого оформить

Квартира может быть зарегистрирована несколькими способами

• К одному из мужей.
• Совместное владение без выделения конкретных долей.
• Распределение акций — распределяются поровну или распределяются в соответствии с вложенным капиталом.

Квартиры, принадлежавшие одному из супругов до брака, не подлежат распределению в любом случае. Имущество, полученное в дар или по наследству, независимо от того, было ли оно приобретено во время брака, не считается совместно нажитым имуществом.

Если приобретается дом, проще зарегистрировать его на имя члена семьи. Обоим супругам не нужно проходить все формальности.

Во время регистрации необходимо предоставить документы, подтверждающие согласие второго супруга на покупку. Документация должна быть заверена. Это необходимо для того, чтобы избежать аннулирования сделки в суде, если муж или жена будут возражать против договора купли-продажи и потребуют возмещения.

Согласие супруга в бумажном виде не потребуется

• Кондоминиум был приобретен в совместную собственность.
• Существует брачный договор, в котором подробно описывается, когда и как супруги имеют право распоряжаться имуществом.
• Имеется доверенность от другого супруга на заключение договора купли-продажи.

Как делить квартиру, оформленную только на одного из супругов

Если пара приобретает имущество во время брака, оно считается общей собственностью (Семейный кодекс, статья 34). Порция должна быть разделена поровну.

Кроме того, один из супругов не может продать совместную квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или в выписке из реестра указан только один собственник. Закажите выписку и проверьте, указан ли второй супруг в документе и все ли зарегистрированные собственники.

Обратите внимание, что в дальнейшем (при скрытой продаже от мужа), если муж не даст согласия, выписка будет показана. Документация указывает на то, что согласие мужа не было получено.

Выписки из ЕГРЮЛ можно получить несколькими способами, в том числе посетив офис Росреестра или лично МФЦ. Однако если вы не хотите тратить время и деньги, есть другой способ: заказать выписку онлайн через сайт или приложение UGRN.Registry.

Все, что вам нужно сделать, это заполнить простую форму, указав адрес квартиры или ее кадастровый номер. Официальная документация, включая ЭЦП Росреестра, будет отправлена вам по электронной почте в тот же день.