Как продать дом купленный под материнский капитал

Главное — доказать, что права детей не будут ущемлены и что они получат равную долю другого имущества. Кроме того, размер новой квартиры не должен быть меньше старой. Есть два случая, когда это может быть не так

• Если рыночная стоимость квадратного метра новой квартиры окажется выше, чем предыдущей.
• Если доля родителей в новой квартире уменьшается, а дети получают ту же площадь, что и выделенная им.

Для получения разрешения :

1. Подготовить заявление в органы Комиссии, и
2. подготовить пакет документов (паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, договор собственности на квартиру); и
3. получить справку — заключение оценщика о стоимости дома и отсутствии коммунальных долгов.

Можно ли продать дом купленный на материнский капитал

Если дом был приобретен на средства материнского капитала, его можно продать, но только если условия проживания не ухудшатся. Это означает, что дом может быть продан, когда дети переедут в новый дом. Он не меньше старого и не хуже по условиям проживания. Кроме того, доля детей в новом поселении не должна быть меньше, чем в предыдущем.

Другими словами, продать дом, купленный на материнский капитал, можно только в том случае, если вы уже купили новый дом, который больше и лучше предыдущего.

Условия для продажи

Все сделки по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуют разрешения органа по завещанию, который тщательно проверяет ситуацию. Улучшение жилищных условий с помощью материнского капитала дает много возможностей и преимуществ, но накладывает серьезные ограничения как на этапе приобретения и строительства, так и на этапе дальнейшего распоряжения недвижимостью.

Как продать дом купленный за маткапитал

Процесс, в результате которого транзакция считается действительной.

Способ №1

Несовершеннолетние собственники не должны усугублять свои прежние условия проживания, приобретая другой интерес в другом доме или квартире.

Такие условия возникают при одновременной продаже и покупке недвижимости. В таких случаях договор купли-продажи заранее определяет долю детей; заявление на одобрение AAP может сопровождаться нотариально заверенным заявлением из Палаты общин о том, что вновь приобретенное имущество будет продано несовершеннолетнему; согласие AOP дает ему право распределить имущество в любое время; согласие AAP не требуется.

Способ №2

Несовершеннолетний получает финансовое вознаграждение, соответствующее стоимости акций на дату продажи.

AOP выдает разрешение на основании документации, которая должна включать справку о стоимости доли ребенка в жилье. В этих случаях:.

1. Деньги кладутся на счет, открытый на имя ребенка, и остаются там до совершеннолетия; и
2. Независимо от типа депозита, родитель имеет доступ к деньгам только с письменного разрешения AOP.

Способ №3

В обмен на отчуждаемые доли несовершеннолетние дети могут получить доли в других домах, которые не обязательно принадлежат их родителям. Эти дома могут принадлежать бабушкам и дедушкам или другим близким родственникам.

Если новая доля меньше первоначальной, закон не оспаривается. Это может быть следующее: .

1. фактическая площадь нового жилья не меньше, чем площадь предыдущего жилья (если на одной и той же площади имеются разные доли домов); и
2. Стоимость жилья варьируется от района к району и должна быть указана в справке о стоимости. В этом случае дети могут получить жилье меньшей стоимости, чем их ровесники, или большей.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал будет полностью или частично использован для оплаты ипотеки, родители должны предоставить нотариально заверенное обязательство AOP о том, что ребенок получит долю в приобретаемом жилье в течение шести месяцев после взвешивания.

Таким образом, ограничений на продажу жилья, приобретенного на средства материнского капитала, нет, и единственным критерием законности таких сделок является письменное разрешение ООП; разрешение ООП требуется при предоставлении жилья ребенку в имеющемся жилье у родителей или близких родственников, в доме или квартире, приобретенной взамен отчужденного жилья получена без выделения доли ребенку.

Какие условия необходимы для продажи квартиры?

Конечно, существуют некоторые особенности и различия при продаже квартиры, приобретенной с помощью мкапитала. Основные из них подробно перечислены ниже.

Если жилье приобретено с помощью кредита и зарегистрировано на имя только одного супруга, то соответствующая квартира переоформляется в совместную собственность.

Если ребенок несовершеннолетний, требуется согласие родителей. Если ребенок является взрослым, он должен немедленно присоединиться к сделке.

Процент собственности на приобретаемый дом должен быть больше или равен проценту собственности на продаваемый дом. Органы Комиссии могут разрешить уменьшение доли в капитале только в том случае, если качество и условия проживания в новом доме значительно улучшились.

При необходимости будьте готовы доказать органам опеки, что права ребенка не были нарушены и условия жизни не ухудшатся.

Важно отметить, что минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет. Если вы владеете недвижимостью более пяти лет, вы не должны платить НДС. Если вы владели имуществом менее пяти лет, то после продажи вы должны подать декларацию о доходах и уплатить подоходный налог штату.

Есть возможность купить новую квартиру, но следует отметить, что площадь меньше. Например, если один из родителей получает меньшую долю имущества, доля детей остается прежней.

Какие риски связаны с операциями с недвижимостью, приобретенной на средства материнского капитала?

Получается, что продать квартиру, купленную с государственной поддержкой, не так уж и сложно, если соблюдены определенные условия. Теперь давайте поговорим о рисках, связанных с этими сделками.

Наиболее вероятный риск заключается в том, что сделка будет отклонена государственными органами, либо Пенсионным фондом России, либо Департаментом доверительного управления и социального обеспечения. Стоит заранее получить одобрение всех инстанций. Это повышает вероятность того, что сделка будет успешной и завершится без дальнейших судебных разбирательств.

Основной риск заключается в несоблюдении порядка распределения долей в пользу ребенка. Если орган опеки сможет доказать, что родители нарушили права ребенка, сделка может быть признана недействительной. В этом случае новое имущество должно быть возвращено старому владельцу, а средства — покупателю.

Продажа заложенной недвижимости с использованием материнского капитала

Поговорим о более сложных видах сделок с недвижимостью, таких как продажа квартиры, приобретенной с помощью ипотеки или государственной помощи (материнского капитала).

Такая продажа предполагает досрочное погашение кредита. Перед продажей владелец (держатель сертификата) должен снять обременение с жилья и передать совместную собственность на квартиру детям и супругу. Срок действия этого обязательства истекает через шесть месяцев после снятия обременения с имущества.

Каковы последствия?

Использование семейного ваучера для улучшения жилищных условий не ограничивает последующую продажу приобретенной недвижимости. Самое главное, должны быть соблюдены определенные юридические условия. Наиболее важным из них является получение жилья, которое не ухудшает состояние и размер продаваемой недвижимости.

Таким образом, соблюдаются интересы и права всех членов семьи, включая детей, которые в силу своего возраста не могут полноценно участвовать в сделке.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

С какими условиями можно продать квартиру

Перед началом транзакции должны быть выполнены определенные условия. Продажа имущества, приобретенного с помощью сертификата, признается законной при условии соблюдения следующих условий

1. Имущество находится в совместной собственности отца, матери и детей.
2. Каждый ребенок должен иметь право на получение доли имущества, даже если имущество было приобретено не на средства материнского капитала, а на кредиты. Если родители владеют недвижимостью, они должны распределить свою долю между детьми в течение шести месяцев после публикации выписки в реестре.
3. Если есть несовершеннолетние дети, необходимо разрешение органа опеки и письменное согласие детей, достигших 18 лет.
4. Продажа или покупка не уменьшает размер имущества детей. Если качество жилья в новой недвижимости лучше, чем качество продаваемой недвижимости, допускается снижение.
5. Пенсионные фонды и банки получают разрешение, если недвижимость заложена.
6. Родители могут предоставить в Пенсионный фонд выписку из земельного кадастра, подтверждающую, что жилье больше или имеет лучшие условия проживания.
7. При продаже имущества собственник должен учитывать интересы детей, поскольку органы власти рассматривают вопрос о продаже.
8. Имущество детей после развода остается прежним.
9. Все члены семьи будут заинтересованы в новом доме.

Если одному из детей требуется дорогостоящее медицинское лечение, может быть одобрено и меньшее имущество. Матери и отцы также могут уменьшить свою долю для несовершеннолетних.

Сроки продажи

Жилье, приобретенное на средства материнского капитала, может быть продано в любое время после получения разрешения. Закон не предусматривает временных ограничений.

При отсутствии заявления о согласии нотариус и Росреестр не зарегистрируют сделку. В течение месяца после получения выписки из ЕГРЮЛ новое имущество должно быть передано органам опеки и попечительства. Если имущество не может быть продано, в будущем необходимо получить новое согласие.

Пошаговая инструкция по продаже

1 шаг. Обеспечение детей одинаковыми долями либо денежной компенсацией

Родители должны совершить две одновременные сделки — продать старую недвижимость и купить новую. Чтобы получить одобрение органа по завещанию, необходимо составить предпродажный договор (PAA), в котором указывается размер доли детей и авансовый платеж за недвижимость. Договор купли-продажи дома, приобретенного с использованием материнского капитала, также должен быть представлен в органы власти.

Если недвижимость была приобретена в качестве подарка, это также должно быть представлено в офис завещания вместе с договором дарения. Если права детей не нарушены, мать и отец имеют право продать имущество.

После получения разрешения от органа опеки собственник может выделить детям определенную сумму денег взамен части жилья. Сумма компенсации должна соответствовать стоимости акций на дату подписания акта купли-продажи. Родитель должен получить справку о стоимости акций и представить ее в органы власти вместе с соответствующей формой заявления.

После получения разрешения можно открыть банковский счет на имя каждого несовершеннолетнего и перевести деньги. Эти деньги можно будет получить, когда дети достигнут совершеннолетия. Эти деньги также могут быть использованы родителями в интересах своих детей (для покупки квартиры или других вещей).

Близкий родственник (например, бабушка или дедушка) также может передать часть жилья несовершеннолетнему. Разрешение на раздел части квартиры также может быть выдано в следующих случаях

• жилая площадь родственника меньше; или
• Если недвижимость находится в лучшем жилом районе с более развитой инфраструктурой и т.д.

Если вы планируете продать дом, приобретенный на средства, полученные по государственной программе, стоит изучить практику подобных сделок в отношении жилья. Также стоит проконсультироваться с адвокатом.

2 шаг. Формирование пакета документации

Документы можно подать непосредственно в таможню или МФЦ. Для получения лицензии необходимо собрать следующие документы

1. Заявление родителя или опекуна.
2. Паспорта родителей (законных опекунов) и детей в возрасте 14 лет и старше.
3. Свидетельства о рождении для детей младше 14 лет.
4. Выписки из ЕГРЮЛ, земельного кадастра и технических паспортов, документы, подтверждающие реализацию и право собственности на приобретенную недвижимость.
5. POA, инвестиционные контракты, планы, свидетельства о наследовании, свидетельства о приватизации и т.д.
6. Если используется ипотечный кредит, необходимо получить одобрение банка.
7. Если вы используете МСК для покупки дома на продажу, вам потребуется разрешение и справка из ПФР.
8. Сертификат продавца.
9. Письменное согласие супруга.
10. Письменное согласие требуется, если в квартире проживают взрослые дети.
11. Приложение к реестру собственности.
12. Страховой полис на имущество (если применимо).
13. В случае участия в совместном строительстве потенциальный покупатель должен предоставить заявление, подтверждающее, что строительство завершено не менее чем на 70%.

Как видите, список документов варьируется в зависимости от условий проживания. Вам нужно будет предоставить оригинал документа и его копию. Государственный служащий проверит соответствие и выдаст оригинал заявителю.

3 шаг. Получение разрешения от ПФР и органов опеки

Все сделки с уставным капиталом должны быть нотариально заверены. Однако нотариусы не будут осуществлять регистрацию без разрешения ПФР и надзорного органа.

Рекомендуется сначала подать документы и заявление в органы опеки и попечительства Российской Федерации. Без согласия службы действия владельца будут признаны незаконными. Заявки рассматриваются в течение 15 рабочих дней.

Заявитель уведомляется в письменном виде о положительном решении или об отказе по причине. Если заявление одобрено, родители должны обратиться в орган завещания за разрешением, подписанным главой местного органа власти.

Если недвижимость была приобретена с использованием MSC, каждый член семьи должен получить свою долю недвижимости в течение шести месяцев с момента вступления в права собственности. Если используется ипотека, дом не может быть передан детям, пока заемщик не погасит долг перед банком. До этого момента банк будет удерживать закладную на недвижимость (см.

инструкции по освобождению закладной по этой ссылке). Сделки с имуществом без доли детей считаются незаконными.

Налог с продажи жилья, правила и пример расчета

Продажа приносит доход, и продавец должен заплатить 13% подоходного налога (налог на доходы физических лиц). Налоговое обязательство возникает при продаже жилой недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет или, в случае приобретения после 1 января 2016 года, менее пяти лет. Периодом владения является Единый государственный реестр или регистрационное свидетельство на объект недвижимости.

Если жилплощадь куплена до 1 января 2016

Если период владения менее трех лет, налоговая база может быть уменьшена следующими способами

1. Предоставляется имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Эта сумма вычитается из дохода продавца при продаже квартиры, дома, комнаты или доли.
2. Налогооблагаемая база может быть уменьшена на расходы продавца по приобретению продаваемого дома. Расходы должны быть документально подтверждены.

Чтобы получить право на вычет, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах. Без этого продавец не имеет права использовать скидку. По умолчанию эта услуга не предоставляется налоговой службой.

Покупка произошла после 1 января 2016

Если стоимость недвижимости превышает 70% от кадастровой стоимости, налогоплательщик также может вычесть налог при уплате налога. Учитывается кадастровая стоимость земли на начало регистрационного года перехода права собственности.

Если в договоре купли-продажи оговорена цена, не превышающая 70% от стоимости земли, налоговая база может быть рассчитана одним из следующих способов

• Имущественная льгота в размере 1 000 000 рублей вычитается из 70% стоимости земли. Если есть основания для использования.
• Из 70% кадастровой стоимости земли могут быть вычтены расходы, понесенные продавцом на приобретение продаваемого объекта (документально подтвержденные расходы).

В этом случае также учитывается кадастровая стоимость на 1 января года совершения сделки. Чтобы получить право на скидку, необходимо подать налоговую декларацию в налоговую инспекцию.

1. Продажная цена в 5 500 000 рублей превышает 70% от стоимости земли, на которой расположена квартира. Для расчета суммы, подлежащей уплате в бюджет, необходимо вычесть из цены недвижимости налоговый вычет согласно ДДК: 5, 500, 000 — 1, 000, 000 = 4, 500, 000 рублей. От этой суммы рассчитывается 13%: 4, 500, 000 x 13% = 585, 000 рублей. Эта сумма должна быть зачислена в бюджет.
2. Если налогооблагаемая база рассчитывается от затрат, понесенных продавцом, то 5, 500, 000 — 3, 500, 000 = 2, 000, 000 рублей. В этом случае сумма к уплате составит: 2, 000, 000 х 13% = 260, 000 рублей.

Как видно из примера, выгоднее использовать скидку, которая уменьшает налоговую базу на сумму расходов, понесенных продавцом на приобретение реализуемого товара. Поэтому рекомендуется хранить всю документацию, подтверждающую расходы. Этот метод расчета может применяться к домам, приобретенным до или после начала 2016 года.

Как продать дом или квартиру в ипотеке

В этом случае требуется одобрение финансового учреждения. После получения разрешения от таможенных органов рекомендуется действовать одним из следующих способов

1. Погасить долг перед банком за счет денег, полученных от покупателя.
2. Договоритесь с банком о том, что обязательство по оплате непогашенного долга переходит к покупателю.
3. Продавец сам выплачивает долг, а затем передает имущество покупателю.

Для продажи заложенного имущества требуется согласие банка. Финансовое учреждение согласится на это только в том случае, если убедится, что лицо, покупающее недвижимость у заемщика, является кредитоспособным.

Возможные риски

Риск покупателя возникает, если владелец недвижимости не выделил незначительную долю в продаваемом имуществе. В этом случае суд может признать сделку недействительной, продавец обязан вернуть деньги покупателю, а покупатель обязан освободить дом (квартиру).

Основной риск для продавца — отсутствие одобрения на продажу недвижимости и последующую покупку дома со стороны DYEE, комиссионных органов или банка. Поэтому, чтобы продать недвижимость, необходимо последовательно выполнить все рекомендации и получить одобрение от всех инстанций. Без разрешения властей действия владельца будут признаны судом незаконными.

Как определить доли детей?

Давайте рассмотрим наиболее распространенные вопросы: как определить, на каких детей и в каком процентном соотношении должны выплачиваться деньги? За основу возьмем соотношение между первоначальной стоимостью квартиры и суммой материнского капитала, полученного и направленного на покупку или погашение кредита (ипотеки). Очевидно, что в Москве доля детей не имеет значения, например, 1/40, 1/30 и т.д. Точная формула расчета собственного капитала не прописана в законе.

Для лучшего понимания ниже приведен пример.

Мы купили квартиру за 5 млн рублей, а наш материнский капитал на момент покупки составлял 466, 617 рублей. В семье три члена (отец, мать и ребенок). Расчет производится следующим образом — разделите сумму материнского капитала на количество членов семьи и разделите стоимость квартиры на общий результат, получив минимальную долю на одного ребенка.

466 617 / 3 = 155 539

5 миллионов / 155, 539 = 32. 15.

Итого: ребенок должен получать не менее 1/32 доли квартиры, возможно, больше. Чтобы избежать нотариального процесса, родителям рекомендуется объединить оставшиеся доли в «совместную собственность».

Важное замечание: доля должна быть разделена правильно. При распределении акций через нотариуса нередко нотариусы допускают ошибки в расчетах. Поэтому проконсультируйтесь с компетентным юристом и будьте готовы заранее контролировать ситуацию.

Важные нововведения

В 2019 году в Федеральный закон 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения, касающиеся распределения долей детей. Теперь это можно сделать путем простого письменного соглашения без нотариуса. Поправка к статье 42 N 218-ФЗ вступила в силу 31 июля 2019 года.

Нотариальный акт не требуется, если сделка купли-продажи и залог акций совершаются одновременно со всеми членами семьи владельца. Однако наша повседневная жизнь не так прекрасна, как диктует закон.

Вы подаете иск или сразу идете к нотариусу? Фото: shelnews.ru

Во-первых, именно так нотариусы зарабатывают деньги: предоставляя нотариусу нотариальную услугу. На практике были случаи, когда нотариус не заверял соглашение.

Во-вторых, регистратор Росреестра должен решить, регистрировать ли такие договоры в простой форме, руководствоваться ли административным регламентом и другими более продвинутыми рекомендациями службы. В большинстве случаев регистрация приостанавливается. Однако если в дальнейшем они будут оспорены в суде, эти документы, безусловно, будут зарегистрированы.

Приостановление не влечет за собой лишения государственной пошлины, уплаченной за регистрацию. Если вы решили не останавливаться, вам рекомендуется немедленно подать заявление о приостановке на шесть месяцев.

Поэтому вам решать, бороться ли до конца или сразу обратиться к нотариусу, не вступая в такую борьбу.

Однако все еще можно составить простое письменное соглашение о распределении акций. Грамотный юрист по недвижимости может помочь вам, оформить сделку, рассчитать доли на основе рыночной или кадастровой стоимости и правильно подать заявление в Мки (проблема в том, что у специалистов Мки нет времени совершенствовать свои знания. (Такие документы составляются быстро и часто неправильно).

Согласие опеки

Если оформляются акции, необходимо получить согласие органов Комиссии. Это накладывает определенные условия.

• Продажа квартиры, в которой только что были оформлены доли ребенка, требует одновременного приобретения нового жилья (т.е. альтернативной сделки).
• Рынок нового жилья не должен негативно влиять на условия жизни ребенка (т.е. ребенок должен получить большую долю, чем раньше, или новое жилье должно быть дороже предыдущего).

Не нарушайте эти условия, так как органы Комиссии могут подать на вас в суд, и сделка может быть признана недействительной. В результате вы должны вернуть новую квартиру предыдущему владельцу, т.е. продавцу, который должен отдать вам деньги.

Ситуация в отношении предыдущей квартиры может развиваться по-разному. Например, суд может решить, что договор купли-продажи является недействительным, а не полным, частично с точки зрения долей детей, которые родители не хотят для несовершеннолетнего в квартире. Тогда суд заставит родителей заставить покупателя квартиры выплатить стоимость этих акций, а новый владелец не будет иметь права собственности на эти акции.

Поэтому это большой риск для покупателя: при покупке второго жилья всегда следует заранее проверить, использовался ли материнский капитал и как доли были распределены между детьми.

Органы комиссии попросят вас предоставить дополнительные документы. Их номер и название необходимо запрашивать в местном уполномоченном органе, но они следующие

1. Заявление лицензирующей стороны (родителя) в орган комиссии + Личное заявление по достижении ребенком 14-летнего возраста (т.е. от 14 до 18 лет), личное заявление, личное заявление
2. Паспорта родителей, a
3. Свидетельства о браке, свидетельства о рождении детей, свидетельства о
4. Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц и технические документы как на покупаемую, так и на продаваемую недвижимость, продажи
5. квартиры, выписки из домовой книги по финансовым счетам, а
6. Лицензии банков и других учреждений (если это требуется Комиссией).

Комиссия выдает лицензию в течение 15 дней. Если получен отказ, можно подать апелляцию в Сессионный суд.

Что будет, если обойти правила

Можно ли обойти весь процесс передачи акций ребенку без разрешения попечителя?

Государство выделяет средства на улучшение условий жизни всех членов семьи, включая ребенка. Получая материнский капитал, вы заранее договариваетесь об условиях, на которых деньги будут переданы семье. Если эти условия не соблюдены, Пенсионный фонд может решить, что вы обошли это правило, купив или продав недвижимость без выделения доли своим детям, и стали несправедливо богатым.

В этом случае пенсионный фонд должен будет вернуть деньги.

Не обращайтесь в суд. Фото: rastudent.ru

Вот пример из нашей практики. В одном из субъектов Российской Федерации некая гражданка Иванова обратилась в территориальное управление Пенсионного фонда и получила средства материнского капитала на приобретение недвижимости. Она также дала письменное обязательство выделить своим несовершеннолетним детям долю в недвижимости в течение шести месяцев после погашения ипотеки, как того требует закон.

Однако после погашения ипотеки дом, приобретенный по договору купли-продажи, не был зарегистрирован как совместная собственность ответчика и несовершеннолетних детей. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, жилое помещение принадлежало другому лицу, и через некоторое время жилое помещение было продано третьему лицу.

Что сказал суд? Конечно, суд установил соответствующие позиции и принял решение по делу, ссылаясь на Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», Положение об использовании средств материнского капитала и положения Гражданского кодекса РФ. Гражданка Иванова произвела неосновательное обогащение за счет финансовых средств, находящихся на счете Пенсионного фонда России, и нарушила законные права и интересы России как собственника Фонда.

Суд обязал гражданку Иванову вернуть средства материнского капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ. Однако эти действия не лишают ее права использовать средства в будущем в порядке, предусмотренном законом.

В данном случае суд просто отказался возвращать средства в пенсионный фонд, однако ниже приведен более серьезный пример

Дело было во многом аналогично предыдущему, за исключением того, что истцом выступало физическое лицо, требовавшее признания сделки недействительной. Суд также признал и применил последствия ничтожности — возникла обязанность расторгнуть договор купли-продажи, вернуть недвижимость первоначальному владельцу, аннулировать зарегистрированные в Росреестре свидетельства о праве собственности и вернуть уплаченные деньги.