Что спрашивать при покупке квартиры

Самый серьезный риск при покупке квартиры — потерять ее после сделки. Это может произойти, если

• Ошибки бюрократии во время сделки; и
• Ошибки при расчетах с продавцом; и
• появление третьих лиц, претендующих на права собственности.

Если первые два элемента брокер обязательно проверяет, то с третьей стороной все не так просто. Третьим» может быть неизвестный бывший наследник, бывшая жена продавца или несовершеннолетний, чьи права были нарушены во время приватизации.

— Многие покупатели ошибочно полагают, что самое главное — это подождать три года после покупки, поскольку срок исковой давности истек и никому не нужно опасаться «неухоженного» наследника или другого потенциального собственника. Фактически, срок исковой давности исчисляется не до момента совершения сделки, а с момента, когда истцу стало известно о нарушении его прав. Таким образом, требование может «прийти» в любое время.

Хотя полностью исключить такой сценарий невозможно, защита покупателя необходима. Поэтому важно знать необходимые вопросы, которые следует задать продавцу квартиры, чтобы убедиться, что объект не находится в зоне повышенного риска.

Начиная поиск квартиры для клиента, брокеры обзванивают многих собственников. Важно заранее подготовить список вопросов, чтобы ничего не забыть. Еще важнее вести учет информации.

Однако заметки в календаре невозможно упорядочить, и их трудно просматривать. Вместо этого предпочтительнее использовать «умную» программу, которая может делать и то, и другое. Это CRM-система, подобная риэлторской программе S2 CRM, которая использует список вопросов для записи данных, как показано ниже.

• Создайте список вопросов и сохраните его в системе в виде контрольного списка. Когда создается новый запрос на поиск недвижимости, он автоматически появляется в карточке запроса, позволяя брокеру держать все вопросы перед продавцом квартиры.

• Система создает карточку для каждого объекта недвижимости с его описанием и пользовательскими полями. Здесь вы можете ввести такие данные, как количество жильцов, количество владельцев, вес, если есть, и т.д. Все это поможет вам быстро узнать больше о недвижимости и деталях, которые необходимо уточнить у продавца.

Читайте, как и какую CRM выбрать для своего брокера: 12 ключевых критериев

Покупка квартиры: 7 вопросов продавцу

Первое, о чем следует спросить продавца квартиры, — соответствует ли недвижимость требованиям покупателя. Комнаты, этажи, тип здания, район, инфраструктура и т.д. Эти вопросы носят личный характер и здесь не обсуждаются.

Чтобы минимизировать потенциальные риски для покупателя, целесообразно перечислить, о чем следует спрашивать продавца при покупке квартиры.

Собственники

Спросите, кто является владельцем продаваемой недвижимости.

• Если владельцев более двух, убедитесь, что все они осведомлены о предстоящей сделке. В идеале следует проконсультироваться с каждым из них. Обратите внимание клиента, что в этом случае сделка будет совершена нотариусом.
• Если есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, требуется защитный орган.
• Риск увеличивается, если владелец пожилой человек (старше 70 лет). После продажи он может быть признан недееспособным, а его опекун может иметь право возражать против сделки. Обычно в этом случае покупатель не получает свои деньги обратно. Чтобы снизить риск, попросите владельца в справке указать, что он не состоит на учете в циклораме или наркодиспансере.

Проверить подлинность документа, удостоверяющего личность владельца, можно с помощью электронного сервиса МВД России.

Если владелец сообщает, что паспорт изменился с момента покупки недвижимости, данные ранее выданного паспорта можно найти на второй странице с конца.

Кстати. Если квартиру вам показывает человек, которому вы «доверяете», попросите поговорить с владельцем, прежде чем вносить залог.

Квартиры по доверенности часто продаются мошенниками. Если покупатель приобретает такую квартиру, попросите владельца присутствовать при сделке.

— Как защитить себя при совершении сделки от имени нотариуса:.

1. проверьте документацию владельца

2. сверьте данные со свидетельством о праве собственности штата.

Если владелец не может участвовать в сделке, убедитесь в подлинности нотариальной доверенности. Определите нотариуса, на которого ссылается доверенность, свяжитесь с ним и попросите подтвердить ее подлинность.

Доверенность также можно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Кто зарегистрирован

Помимо законного владельца, существует также лицо, обладающее правом пользования жильем. Проще говоря, это человек, зарегистрированный в квартире.

В идеале, к моменту выставления недвижимости на продажу все зарегистрированные арендаторы должны освободить помещение. Однако это не всегда возможно. В договоре купли-продажи устанавливается срок, к которому все арендаторы должны быть выселены. Они не должны платить продавцу полную сумму, пока все не выедут.

Однако они могут быть отстранены в судебном порядке. Закон на стороне покупателя. Однако существует класс арендаторов, которые имеют право проживать в недвижимости до конца своей жизни, даже после продажи недвижимости. Если они не уходят добровольно, их нельзя принудительно исключить из реестра, даже по решению суда.

• Регистраторы отказываются участвовать в приватизации. Закон защищает таких «отказников по соображениям совести». Поэтому они имеют право проживать в квартире до конца своей жизни после продажи. Если такие жильцы присутствуют, они должны добровольно покинуть помещение до совершения сделки.
• Захват по завещанию: владелец квартиры получает ее в собственность на основании завещания с обязательным условием, что третье лицо имеет право пожизненного проживания в квартире.
• Несопровождаемые несовершеннолетние, не имеющие опеки или товарищества. Такие дети могут быть освобождены только по просьбе их опекунов и с согласия органов опеки.
• Бенефициары аннуитетов (договоров пожизненной ренты). Это означает, что квартира передается продавцу при условии, что предыдущий владелец (обычно пожилой человек) имеет право пожизненно проживать в своей квартире. При покупке такого имущества обязанность по его содержанию автоматически переходит к новому владельцу.

Если кто-то зарегистрирован в одной из этих категорий, на имущество накладывается арест. В этом разделе описано, что делать, если есть вес.

— Возможно временное выселение из квартиры. Например, во время отбывания тюремного заключения, чтобы не переплачивать за коммунальные услуги. После освобождения вы имеете право повторно зарегистрировать собственность, даже если она уже принадлежит другому владельцу.

Чтобы понять, кто прописан в квартире в настоящее время, а кто был прописан в ней в прошлом, следует попросить у владельца расширенную выписку из домовой книги.

Подробнее о Как купить или продать квартиру: семь шагов к заключению сделки

Обременения

Помимо аренды и зарегистрированных жильцов, на квартиры могут быть наложены следующие обременения, которые могут существенно осложнить или даже предотвратить сделку

• Квартира находится в ипотеке. В большинстве случаев закладывается именно квартира. Такие предметы продаются только с согласия банка, и сделки могут занимать много времени. Однако есть и тонкие различия. Если покупатель имеет ипотечный кредит в одном и том же банке или покупает за наличные, сделка состоится, но если банки разные, они не одобрят ее.
• Квартира сдается в аренду. В большинстве случаев в таких случаях договор аренды расторгается по соглашению сторон, и арендатор освобождает помещение до совершения сделки. Однако по закону они не обязаны этого делать и могут оставаться в квартире до окончания срока аренды и выплатить деньги новому владельцу. Чтобы защитить покупателя от таких непредвиденных обстоятельств, требуйте от продавца предоставить письменное соглашение о расторжении договора аренды до заключения сделки.
• Имущество было конфисковано или запрещено к регистрации в реестре. В этом случае сделка не может состояться, и необходимо найти другую недвижимость.

Большинство обременений на отдельные объекты недвижимости регистрируются в Судебном реестре. Это рента, ипотека, аренда на срок более одного года, трасты и обременения.

Для получения этой информации закажите выписку из ЕГРЮЛ, которую можно получить на сайте Росреестра или в МФЦ. Документация будет предоставлена в течение пяти рабочих дней.

Если вы не хотите погашать долг предыдущего владельца по квартире, проверьте, нет ли в квартире расходов на коммунальные услуги и ремонт. Эту информацию можно получить в жилищном отделе.

Каким образом была получена квартира

Вам также следует узнать об основании собственности. Помимо договоров купли-продажи, возможны также договоры приватизации, пенсионного обеспечения, дарения и наследования. В большинстве случаев могут быть нюансы.

• Если жилье было приватизировано, уточните, отказался ли кто-то от участия в приватизации и зарегистрирован ли он в квартире в настоящее время. Соответствующие риски перечислены выше. Особое внимание следует уделить тому, не нарушаются ли права несовершеннолетних в ходе приватизации.
• Если заключен договор аннуитета, убедитесь, что аннуитет был выплачен. Попросите свидетельство о смерти жильца. Если владелец еще не снял обременение, покупатель может сам снять обременение при регистрации права собственности. Однако, если арендатор еще жив, просроченный долг переходит к покупателю вместе с квартирой.
• Если дом перешел по наследству, всегда может найтись «незарегистрированный» наследник, о котором продавец может и не догадываться. В этом случае невозможно полностью защитить покупателя от споров по сделке, поэтому некоторые эксперты рекомендуют не принимать предметы, полученные в наследство.

— Историю недвижимости можно получить, обратившись в ЗАГС, но только если она датируется 1998 годом или позже. Если там нет данных о квартире, это означает, что в этот период не было сделок или передачи прав собственности. Это может указывать на то, что недвижимость юридически чиста.

Длительность права собственности

Если квартира находится в собственности менее трех лет, следует уточнить два момента

1. владелец готов заявить полную сумму в договоре; и 2. если собственник хочет избежать налогов и указать в договоре купли-продажи только 1 миллион рублей вместо фактически переданных ему 2 миллионов рублей, а остальное заполнить в другом договоре, уточните у покупателя, готов ли он это сделать.

— Клиенту не рекомендуется соглашаться на такой договор. Если договор аннулирован или признан незаконным, покупатель, скорее всего, получит обратно только сумму, указанную в договоре.

2. причина, по которой владелец продает недвижимость. Все зависит от обстоятельств и от ответа продавца на вопрос.

Например, если человек спокойно отвечает, что получил квартиру в наследство от бабушки, показывает документы и объясняет, что жилье ему не нужно, а вырученные деньги он хочет вложить куда-нибудь еще, то, скорее всего, никакого криминала у него нет. Намерение.

И если он начинает нервничать, неохотно показывает документы и явно торопится с продажей, вам стоит насторожиться и поискать другой вариант. Квартира может быть приобретена незаконно, а договор может быть расторгнут. Особую осторожность следует проявлять, если имущество унаследовано от неродного члена семьи.

Из регистрационной записи можно узнать, как долго владелец владел квартирой в своей собственности. Если владелец унаследовал квартиру в течение года, ему следует обратить больше внимания на такую недвижимость, если он получил свидетельство о праве собственности, и сразу же выставить ее на продажу.

Семейное положение собственника

Важен не текущий статус семейного положения, а то, состоял ли владелец в браке на момент выхода на рынок. Согласно Семейному кодексу, все имущество, приобретенное во время брака, является совместным. Это означает, что супруг имеет имущественный интерес в доле квартиры, даже если она зарегистрирована только на имя семьи.

На практике это риск, который впоследствии появляется у бывшей жены (или бывшего мужа) продавца и ставит сделку под сомнение. Если есть отношения с супругом/супругой, необходимо получить его/ее согласие на сделку.

Частичная защита покупателя может быть достигнута путем включения в договор соответствующего пункта. Согласно этому, все возможные разногласия с предыдущими членами семьи (и другими наследниками) улаживает сам продавец. Это не полностью устраняет риск отмены в суде, но помогает его снизить.

Вид продажи

Свободная продажа — владелец просто продает квартиру. Если все бумаги в порядке, сделка может быть закрыта в ближайшее время. Поэтому во многих случаях покупатели предпочитают именно этот вариант.

Если продавцу некуда переезжать, он должен купить новую квартиру в тот же день, когда продает свою старую. Такая сделка называется замещением — когда и рынок, и продажа происходят в одно и то же время и регистрируются. Покупатель ничем не рискует, но ему приходится ждать, пока продавец найдет подходящий вариант. Не всегда покупатели готовы ждать.

Читайте, как брокеры быстро продают квартиры: советы, как избежать ошибок

Поэтому, если у продавца есть альтернатива, узнайте, есть ли уже готовые варианты. Если возможно, предложите свою помощь — это не только дополнительный доход для вас, но и подтверждение сделки. Даже если продавец отказывается от вашей помощи, задавайте вопросы, которые помогут вам определить, насколько легка альтернатива, и спрогнозировать, сколько времени потребуется для заключения сделки.

Конечно, если покупатель готов подождать.

Иногда квартиры продаются «по лучшему предложению». В большинстве случаев это не оформляется как аукцион, но на самом деле так оно и есть. Покупатель сам решает, хочет ли он связываться с аукционом — официально или нет. Обязательно расскажите ему обо всех замечательных оттенках и ловушках на рынке этого типа.

Авторы: Анна Иванова и Дарья Милакова.

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

В течение этого времени проверьте, подходит ли CRM для компании. IP-телефония, электронная почта и SMS-механизмы, если сотрудникам удобно ими пользоваться.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы принять решение о покупке квартиры, необходимо задать продавцу как минимум следующие вопросы (проверяются позже)

1. Кто является владельцем (собственником) квартиры? — Важно иметь возможность иметь дело непосредственно с владельцем, а не с родственником родителей, помощником или другим «доброжелателем». Также важно убедиться, что владелец здоров и имеет лицо Также важно убедиться, что там находится именно человек, а не член семьи алкоголика, потерявшего память.
2. Как имущество попало в вашу собственность (на основании чего)? Зарегистрировано ли право собственности на недвижимость? — Важно, чтобы юридическая история квартиры была доступна для ознакомления. Само право собственности регистрируется в Россреестре, а основание для регистрации подтверждается соответствующим правоустанавливающим документом (подробнее об этом в следующем шаге инструкции).
3. Кто зарегистрирован в квартире? Сколько человек. Была ли квартира выселена после заселения? — Важно составить четкий договор аренды квартиры (подробнее об этом позже).
4. Женат ли продавец? — Если да, то ее муж согласился продать квартиру. Возможно, продавец был женат, но развелся (позже вы узнаете, что это значит).
5. Есть ли несовершеннолетние дети среди владельцев или пользователей квартиры? — Если есть дети, следует особо позаботиться о том, чтобы их права не были ущемлены сделкой (подробнее об этом в следующем направлении).
6. Был ли использован материнский капитал для приобретения этой квартиры? — Важно обеспечить выполнение обязательства по распределению долей на ребенка между родителями (см. ссылку для получения дополнительной информации).
7. Будет ли квартира заложена? — Если кредит на квартиру еще не погашен, нужно понять, как продавец будет его погашать (возможно, своими деньгами) — существует несколько способов продажи ипотечной квартиры.
8. Знаете ли вы кого-либо, кто имеет или имел ранее право на владение или пользование квартирой («третий»)? — Для нас важно, чтобы эти люди не удивляли нас.
9. Существуют ли какие-либо другие ограничения/обременения на это право на квартиру? — Например, является ли кредит закладной или есть ли юридическая разница в его названии?
10. Как долго квартира принадлежит продавцу — более трех лет? — Чем больше срок, тем меньше потенциальный риск поставить под сомнение права предыдущих владельцев, наследников, третьих лиц и т.д. Сроки исковой давности благоприятствуют нам.
11. Предполагается ли сделка простой или «альтернативной»? — Альтернатива усложняет сделку и увеличивает сроки.
12. Продается ли квартира (с доверенностью) лично владельцу или от него? — Не покупайте квартиру у адвоката без крайней необходимости (подробно о соответствующих шагах).
13. Была ли квартира незаконно отремонтирована? Есть ли в квартире скрытые технические дефекты? — Злые продавцы вряд ли расскажут вам, что под обоями дыра, а в туалете протекает труба. Поэтому здесь можно положиться на усердие, план квартиры показывает, как она была отремонтирована.
14. Арендуете ли вы счет за коммунальные услуги, особенно при значительном ремонте здания? — Вам нужно понять, как решить проблему (см. ссылку).
15. Что представляет собой ваш район? — Встретить в своем районе члена семьи с маргинальным шизофреником или алкоголиком — не самый приятный сюрприз.

А потом: «Пожалуйста, ускорьтесь, я пишу это!». Правильно! Запишите эти данные и просмотрите их позже на следующем этапе инструкции. На этом этапе вам нужно решить, хотите ли вы сами «отполировать» эту квартиру или найти другую. Проверьте ответы на эти вопросы на следующем шаге рынка.

Также помните о выгодных предложениях — мы на рынке! Успешный базар может сэкономить вам за полчаса сумму, которую вы зарабатываете за месяц или три! Также причиной снижения цены (подробнее по ссылке) может быть очень «незначительный дискомфорт», наблюдаемый при первой оценке ситуации.